Par George Joseph, LA VILLE

Le sort du 302 Berriman Street, une maison bifamiliale rose à East New York, Brooklyn, a été décidé en quelques minutes.

Par un matin bruineux de mars, une douzaine de personnes, pour la plupart des hommes en imperméables noirs, se sont entassées sur les marches du bâtiment de la Cour suprême de Brooklyn, criant leurs offres pour la propriété saisie : « SEPT VINGT ! »… « SEPT VINGT ET UN ! … "SEPT VINGT-TROIS !"

Bientôt, un homme rasé de près avec des lunettes noires tendit une enveloppe au commissaire-priseur. Il avait obtenu la maison pour 775,000 2012 $. La famille, qui s'était battue pour éviter la vente de leur maison depuis XNUMX, n'était pas présente.

Dans les mois à venir, les saisies comme celle-ci dans l'est de New York devraient s'intensifier dans les cinq arrondissements. Au plus fort de la pandémie de COVID-19, les propriétaires en difficulté ont été temporairement protégés par le moratoire sur les saisies de New York. Mais en janvier, les responsables de l'État ont laissé expirer la dernière de ces protections.

Maintenant, avec les tribunaux de forclusion et les services hypothécaires qui reviennent à pleine capacité, les données suggèrent que les quartiers noirs de la ville, dévastés par les chocs économiques de la pandémie et des décennies de prêts prédateurs antérieurs, sont les plus à risque.

Selon les chiffres sur les impayés hypothécaires compilés par le Center for New York City Neighborhoods, un groupe de défense de l'accession à la propriété abordable, en septembre dernier, les codes postaux à majorité noire de la ville comptaient en moyenne 8.48% de propriétaires qui avaient pris du retard sur leurs paiements pour plus plus de 30 jours.

Ce pourcentage est quatre fois celui de la moyenne des codes postaux blancs majoritaires et une fois et demie celui de la moyenne des codes postaux hispaniques majoritaires à partir de septembre.

Ces chiffres de la ville font écho aux disparités raciales à travers l'État. Selon le dernier recensement américain Enquête sur le pouls des ménages, 3.4 % des propriétaires blancs à New York ont ​​déclaré qu'ils étaient très susceptibles de quitter leur maison en raison d'une saisie au cours des deux prochains mois et 4.4 % ont déclaré qu'ils n'étaient pas du tout confiants ou seulement légèrement confiants de pouvoir effectuer le paiement hypothécaire du mois prochain.

En revanche, 9.4 % des propriétaires noirs ont exprimé des craintes d'être expulsés de leur maison et 17.4 % ont exprimé les mêmes préoccupations concernant les paiements hypothécaires.

Les élus et les défenseurs des propriétaires affirment que les chiffres indiquent une crise à l'horizon.

"Les chiffres sont clairs, de nombreux propriétaires noirs à New York sont à nouveau confrontés à un avenir incertain en matière de logement", a déclaré Mercedes Narcisse, membre du conseil municipal, qui représente Canarsie, l'un des quartiers à majorité noire souffrant de niveaux élevés de détresse hypothécaire. "Tous les niveaux de gouvernement doivent faire tout leur possible pour intervenir et aider à préserver la propriété des Noirs."

Christina Wiley, directrice exécutive de la New York Mortgage Bankers Association, a fait valoir que la reprise des procédures de saisie pourrait en fait aider certains propriétaires en difficulté.

"Certaines personnes doivent aller de l'avant", a-t-elle déclaré, notant que les ventes de saisies pourraient aider les résidents en détresse à "sortir de la situation dans laquelle ils se trouvent".

Alors que le secteur hypothécaire est préoccupé par le potentiel accru de saisies, a déclaré Wiley, il ne prévoit pas une augmentation soudaine des déplacements car les tribunaux de saisie prennent des mois pour traiter les affaires.

"Nous ne voyons aucune crise se profiler dans un avenir prévisible", a-t-elle déclaré.

Pertes d'emplois et fardeaux historiques
Ivy Perez, responsable principale des politiques et de la recherche pour le Center for New York City Neighborhoods, affirme que les chiffres disparates sont, en partie, le reflet des pertes d'emplois disproportionnées auxquelles les communautés noires et autres non blanches ont été confrontées pendant la pandémie.

"Les chiffres de détresse hypothécaire sont absolument liés aux effets de la pandémie", a-t-elle déclaré. "Nous constatons des niveaux élevés de détresse hypothécaire dans les mêmes zones que nous savons avoir des taux de chômage élevés et nous savons que les propriétaires dans bon nombre de ces zones avaient peut-être déjà du mal à payer leurs hypothèques."

Mais les concentrations de détresse indiquent également des histoires plus longues de ségrégation et d'exploitation raciste remontant à des générations. La plupart des quartiers noirs avec de fortes concentrations de propriétaires en difficulté se trouvent dans l'est de Brooklyn et le sud-est du Queens, des zones que les prêteurs avaient précédemment ciblées avec des prêts subprime à l'approche de la crise financière de 2008.

Après la Grande Récession, certains propriétaires de ces zones ont bénéficié d'un programme de l'ère Obama qui encourageait les modifications de prêt, mais la plupart n'ont pas reçu de réductions de capital à grande échelle et sont restés dans des positions précaires, a noté Shabnam Faruki, directeur du Neighborhood Economic Justice Project à Services juridiques de Brooklyn.

"Ce sont des quartiers qui n'ont jamais vraiment été indemnisés pour les types de discrimination financière auxquels ils ont été confrontés et continuent d'être confrontés", a-t-elle déclaré.

En janvier, le même mois que le moratoire sur les saisies immobilières a pris fin, la gouverneure Kathy Hochul a annoncé le lancement du Fonds d'aide aux propriétaires, un programme financé par le gouvernement fédéral qui est censé verser 539 millions de dollars aux propriétaires en difficulté en raison des difficultés causées par la pandémie. Les fonds vont aux résidents en retard sur leurs hypothèques ainsi qu'à ceux qui ont du mal à faire face aux taxes foncières, aux factures d'eau et aux frais de copropriété.

Les candidats retenus peuvent recevoir jusqu'à 50,000 XNUMX $ sous la forme d'un prêt sans intérêt, qui sera pardonné à ceux qui parviennent à rester chez eux pendant cinq ans.

Cinquante mille dollars pourraient faire beaucoup pour Emerson et Maria Ison, qui vivent dans leur élégante maison en brique d'un étage à Canarsie, un quartier à majorité noire de Brooklyn, depuis plus d'une décennie. En février, Pale Horse Realty, une société de gestion d'actifs, a lancé une procédure de saisie contre la famille alléguant qu'elle n'avait pas effectué ses paiements mensuels pendant des années. Mais le principal que les Isons doivent est relativement faible, un peu moins de 58,000 XNUMX $, selon la plainte déposée par la société.

Lors d'une brève conversation sur le porche de l'Ison, une femme âgée des Caraïbes a déclaré à LA VILLE que la famille avait fait une demande au Fonds d'aide aux propriétaires, mais attendait toujours une réponse.

Après le lancement du programme, la Division of Homes and Community Renewal, l'agence d'État en charge de l'argent, a reçu plus de 13,000 5,057 demandes de résidents de New York. Jusqu'à présent, XNUMX XNUMX ont été conditionnellement approuvés pour le programme, selon l'agence.

Mais les avocats du logement et les représentants du secteur hypothécaire notent que le fonds peut ne pas être suffisant pour de nombreux propriétaires en difficulté à New York, qui ont tendance à avoir des arriérés beaucoup plus importants que leurs homologues du nord de l'État en raison des valeurs foncières plus élevées de la ville.

Pour cette raison, les défenseurs soutiennent que ce dont de nombreux propriétaires de la ville ont besoin à court terme, ce sont des modifications de prêt de la part des agents hypothécaires, qui pourraient réduire les taux d'intérêt et allonger la durée des prêts pour rendre les mensualités des résidents plus réalisables. Les responsables du DHCR et du Bureau du procureur général disent qu'ils poussent les agents de service à accepter des modifications de prêt, mais leur effet de levier est limité, en particulier pour les prêts non soutenus par le gouvernement fédéral.

"Bien que les négociations se soient mieux déroulées que prévu, elles ne sont toujours pas parfaites", a déclaré Dina Levy, vice-présidente principale de la famille unique et du développement communautaire au DHCR.

Wiley, le représentant de l'industrie, a déclaré que les gestionnaires, qui gèrent les prêts au nom des prêteurs et perçoivent des frais lorsque les emprunteurs sont en retard de paiement, ne sont pas le problème. "Ils font ce qu'ils peuvent pour aider les New-Yorkais à rester chez eux", a-t-elle déclaré.

Michelle Lopez, une autre propriétaire noire menacée de saisie à Canarsie, a demandé une modification de prêt pendant plus d'un an sans succès.

Lopez et ses deux frères et sœurs ont acheté leur maison lambrissée à deux étages il y a plus de deux décennies. Ils aimaient le parc géant à côté, et le quartier était beaucoup plus calme que leur Flatbush natal, si loin à l'est qu'on pouvait sentir la brise de Jamaica Bay.

Son fils et sa nièce se sont amusés à grandir là-bas, dit-elle, courant dans la maison en faisant du bruit et en filmant des vidéos de leurs jouets de la WWE se battant avant les dîners du dimanche.

Mais certaines choses étaient hors de leur contrôle.

En 2012, la maison, près de la côte, a été frappée par le super ouragan Sandy. Elle et sa sœur ont fui pour leur mère à Flatbush, mais son frère est resté au dernier étage pour protéger la maison.

Lorsque la famille est revenue, le sous-sol où vivait sa sœur a été détruit. L'assurance couvrait la plupart des appareils remodelés et perdus, a déclaré Lopez, mais la famille a dû payer de sa poche pour la moisissure et les vêtements et autres effets personnels de sa sœur.

Dans les années qui suivent, la famille voit ses revenus se tarir un à un. En 2014, Lopez a été licenciée de son poste de souscriptrice dans une compagnie d'assurance. Il lui a fallu deux ans pour trouver un autre emploi – à un salaire bien inférieur. À peu près au même moment, son frère, un ancien Marine, a perdu son poste de sécurité et a commencé à conduire pour Uber. Ils ont commencé à prendre du retard sur leurs paiements.

Un jour de 2018, un colis est arrivé chez eux avec des documents judiciaires joints. La société de gestion des prêts entamait une procédure de forclusion, notant que la famille devait plus de 300,000 XNUMX $ sur la maison.

Lopez a tenté de négocier une modification de prêt avec peu de succès. Une fois, se souvient-elle, elle a appelé l'entreprise en expliquant qu'elle avait collecté les talons de paie de son frère dans l'espoir que cela améliorerait ses chances. Mais le représentant de l'entreprise au bout du fil l'a repoussée, se souvient-elle.

"Elle n'a même pas entendu", a déclaré Lopez. "Elle dit, 'Ce n'est pas comme si ça allait faire une grande différence.' Je ne savais même pas quoi dire. Tu te sentais juste impuissant.

La société répertoriée comme plaignante officielle dans l'affaire contre Lopez a déposé son bilan un an après le début de la procédure. Jusqu'à présent, le nouvel agent hypothécaire qui s'occupe du prêt de Lopez n'a pas voulu lui accorder une modification. Il n'a pas répondu aux demandes répétées de commentaires.

Espoirs de soulagement
Malgré les inquiétudes des défenseurs des propriétaires, certains experts du secteur affirment que la vague de dépôts de saisies après la pandémie ne sera pas aussi dommageable qu'elle l'a été dans les années qui ont suivi la récession de 2008. Les prix élevés des maisons d'aujourd'hui signifient que même bon nombre de ceux qui luttent auront accumulé des capitaux propres au fil des ans, les protégeant d'un désastre financier.

Perez souligne, cependant, que lorsque les résidents sont contraints de vendre en désespoir de cause, ils obtiennent souvent une mauvaise affaire.

Des recherches récentes suggèrent qu'une partie importante de l'écart de richesse raciale du pays peut être attribuée aux plus faibles rendements sur les ventes de maisons que les résidents noirs reçoivent en raison des taux élevés de saisies et de ventes à découvert, contraints par des épisodes de détresse économique.

Et les défenseurs notent que tout déplacement de propriétaire, même à des conditions financières relativement favorables, pourrait avoir des effets d'entraînement sur les non-propriétaires, exacerbant la gentrification.

"Le nouvel acheteur qui a probablement acheté la maison à un prix gonflé ou à un prix plus élevé que le propriétaire propriétaire actuel va vouloir augmenter les loyers du locataire", a déclaré Perez. "Donc, si vous avez un énorme roulement de propriétaires dans le quartier, vous avez également un énorme roulement de locataires dans le quartier, car les propriétaires propriétaires sont une énorme source de loyer abordable."

Cependant, plus de soulagement pourrait être en route. Les démocrates de la législature de l'État font pression pour obtenir des centaines de millions de dollars supplémentaires de financement dans le prochain budget de l'État, prévu le 1er avril, pour compléter le Fonds d'aide aux propriétaires.

"Nous devons faire tout ce que nous pouvons pour garder les gens chez eux et aider à protéger la richesse qu'ils ont construite, parfois au fil des générations", a déclaré le sénateur d'État Zellnor Myrie (D-Brooklyn). "Les propriétaires de mon quartier ont été durement touchés par la pandémie - notre budget doit apporter un réel soulagement."

Cette histoire a été initialement publiée le [22 mars 2022] par LA VILLE. »

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