Depuis que la gouverneure Kathy Hochul et le maire Eric Adams ont mis sur la table des réformes radicales pour accélérer la construction de logements, Rachel Fee a rencontré les législateurs de l'État pour les convaincre que New York doit faire quelque chose de dramatique pour résoudre sa crise du logement.

«Chaque législateur que nous rencontrons commence par reconnaître que nous avons une crise du logement et que nous avons besoin de logements dans chaque district», a déclaré Fee, directeur exécutif de la New York Housing Conference, une organisation à but non lucratif de défense du logement.

Mais mardi soir, sa confiance dans le fait que la législature agirait sur la crise a été ébranlée lorsque le Sénat et l'Assemblée de l'État ont rejeté pratiquement toutes les propositions de logement du gouverneur et du maire. Les deux parties préparent ce qui sera inclus dans le budget – qui est censé être adopté d'ici la fin du mois.

"Il y a un décalage" entre ce que les représentants individuels lui ont dit et ce que les dirigeants ont présenté dans leurs propositions de budget, a admis Fee. Mais elle garde espoir.

"Les prochaines semaines sont le moment des négociations", a-t-elle ajouté. "Le gouverneur a présenté un plan solide et il est possible de le modifier."

Le défi de la législature au gouverneur va au-delà du logement; les deux chambres ont également rejeté les mesures de Hochul visant à modifier la réforme de la caution, à ajouter des écoles à charte et à financer le MTA. Le législateur a également proposé d'augmenter l'impôt sur le revenu des riches, ce à quoi le gouverneur s'oppose. Mais nulle part l'écart n'est aussi grand que sur le logement.

Grâce à des changements de zonage, le gouverneur et le maire veulent forcer les communautés à accepter plus de logements, suivant un modèle mis au point par la Californie et d'autres États. Ils proposent également des allégements fiscaux pour aider à rendre possible de nouveaux développements et la restauration de bâtiments anciens délabrés.

Le législateur, en revanche, propose une approche beaucoup plus limitée qui offrirait des incitations financières aux communautés pour encourager davantage le développement de logements. Et ils n'ajouteraient aucun nouvel allégement fiscal pour favoriser le développement.

Et les deux maisons poussent également des factures qui plafonneraient les augmentations de loyer et permettraient aux locataires de contester légalement les hausses de loyer déraisonnables tout en obligeant les propriétaires à renouveler les baux des locataires dans la plupart des cas, cherchant à autoriser les expulsions uniquement pour une «bonne cause».

Solution de banlieue
New York n'a pas construit suffisamment de nouveaux logements pour faire face à une population croissante, ce qui a entraîné des prix exorbitants pour les maisons et les loyers. Le gouverneur et le maire s'entendent sur la solution. Hochul a proposé que l'État construise 800,000 500,000 nouveaux logements au cours de la prochaine décennie, ce qui inclut l'objectif d'Adams de XNUMX XNUMX pour la ville au cours de la même période.

La proposition cible nécessairement les banlieues de New York, où les nouveaux gains de logements ont pris du retard par rapport à la nation. De nombreuses banlieues qui ont limité la construction de nouveaux logements, principalement à des maisons unifamiliales coûteuses, sont restées le foyer de pratiquement tous les résidents blancs.

Le gouverneur veut obliger les localités à augmenter leur parc de logements de 3% sur trois ans ou perdre leur capacité à rejeter les propositions de développement. Hochul a également proposé que les banlieues de New York avec des centres de transport en commun soient tenues d'autoriser une densité aussi élevée que 50 unités par acre à proximité de ces stations. Elle a proposé un fonds pour aider les villes ayant des besoins en infrastructures et un allégement fiscal pour encourager les logements abordables.

Répondant à un tollé dans les banlieues concernant la perte de contrôle local, le législateur a décidé d'essayer la carotte plutôt que le bâton, proposant un fonds de 500 millions de dollars pour accorder des incitations aux communautés qui atteignent l'objectif. Il est peu probable que cela fonctionne, a déclaré Fee.

"Cette approche n'a pas été couronnée de succès dans d'autres États", a-t-elle déclaré. "En se concentrant sur de faibles incitations qui ne motiveront pas les dirigeants locaux à agir, la législature a approuvé le statu quo et permis aux forces régressives de travailler pour maintenir New York inabordable et ségréguée."

L'objectif de 3% s'appliquerait également à tous les quartiers communautaires de la ville, que l'administration Adams a soutenus. Une étude du Furman Center publiée le mois dernier a montré qu'environ la moitié des districts de la ville – y compris tout Staten Island, le sud-ouest de Brooklyn, le centre et le nord-est du Queens – n'avaient pas ajouté 3% à leur parc de logements entre 2017 et 2019.

Ce n'était pas seulement le gouverneur que la législature a ignoré. Le maire a obtenu le revers de l'Assemblée sur toutes ses demandes et seulement une aide du Sénat.

L'administration Adams demande à Albany de modifier la loi sur le logement pour aider à stimuler la conversion des immeubles de bureaux à usage résidentiel. La mairie a également demandé un allégement fiscal qui permettrait de rendre possible les conversions pour inclure des logements abordables. L'Assemblée rejeta ces idées. Le Sénat semble ouvert aux idées avec des ajustements, y compris des exigences pour des unités abordables.

Les experts immobiliers affirment que les mesures proposées par Adams sont nécessaires pour convertir les immeubles de bureaux de Midtown en logements, comme THE CITY l'a précédemment rapporté.

L'administration a également fait pression pour un remplacement de l'allégement fiscal 421-a expiré - qui prévoyait une exonération des impôts fonciers en échange de la création d'unités abordables - et une nouvelle version d'un autre incitatif fiscal, appelé J-51, qui encourageait la réhabilitation de appartements plus anciens.

Non seulement l'Assemblée et le Sénat n'ont pas proposé d'allégements fiscaux de remplacement, mais ils ont même ignoré une modeste proposition qui aurait prolongé le délai d'achèvement des projets de construction dans le cadre de l'ancien programme 421-a. Le Real Estate Board de New York (REBNY) a récemment déclaré qu'une extension pourrait entraîner la création de 32,000 XNUMX logements supplémentaires.

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Poussée "bonne cause"

Ce que le législateur a fait dans sa proposition a été d'approuver, pour la première fois, des règles dites d'expulsion pour motif valable, qui limiteraient les augmentations de loyer dans les appartements au prix du marché, donneraient aux locataires le pouvoir de contester légalement une hausse de loyer et définiraient les raisons. pour lequel un propriétaire pourrait refuser de renouveler un bail.

Le concept est détesté par des groupes immobiliers comme REBNY, bien qu'il ait obtenu le soutien de groupes pro-logement comme Open New York, une organisation de base « Yes in My Backyard » (YIMBY) qui fait pression pour des propositions telles que les exigences en matière de construction de banlieue.

En écho à la question des exigences des banlieues, les groupes de défense des locataires soutiennent que leur proposition de «bonne cause» est basée sur des lois adoptées dans des États comme la Californie, l'Oregon, le New Jersey et ailleurs. La comparaison est controversée.

"La plupart des autres États ont plus d'exclusions que la proposition du groupe de locataires, ne s'appliquent pas aux nouveaux bâtiments pendant un certain nombre d'années et établissent des limites de loyer beaucoup moins onéreuses", a déclaré Sherwin Belkin, un avocat spécialisé dans l'immobilier dont le cabinet a contesté lois locales de bonne cause dans tout l'État.

La plupart des États dotés de telles lois n'ont pas de plafond de loyer, interdisant plutôt les augmentations de loyer extrêmes. Deux États avec des plafonds de loyer – la Californie et l'Oregon – autorisent des augmentations annuelles à deux chiffres. La proposition de New York autorise des augmentations de loyer jusqu'à 1.5 fois l'indice des prix à la consommation, ce qui aurait limité les hausses à moins de 5% par an ces dernières années – même si, avec une inflation élevée cette année, elle serait probablement d'environ 9%.

Il n'est pas inhabituel que le gouverneur et la législature soient en désaccord à la mi-mars alors qu'ils commencent un intense commerce de chevaux en coulisse qui se traduit par un budget qui comprend la plupart des autres politiques que chaque partie tente de faire avancer. Mais les différences marquées sur le logement ont pris les défenseurs par surprise cette semaine. En soutenant une bonne cause, la législature a peut-être cherché à diviser le secteur de l'immobilier et les groupes de défense du logement qui ont soutenu l'idée comme Open New York.

Les optimistes – y compris le maire – voient de la place pour un compromis. « Cela fait partie du processus et nous attendons donc avec impatience le prochain niveau. Ce n'est pas fait tant que ce n'est pas fait », a déclaré Adams mercredi.

La bonne cause peut être révisée, disent ses partisans. "Nous nous attendons à négocier autour de la limite d'augmentation des loyers", a déclaré Cea Weaver, coordinatrice de la campagne de bonne cause pour Housing Justice for All, un groupe de défense des locataires à l'échelle de l'État.

Et dans une interview avec THE CITY la semaine dernière, la commissaire au logement de l'État, RuthAnne Visnauskas, a déclaré que l'administration Hochul était disposée à négocier autour de la densité des centres de transit et d'autres dispositions.

Reste à savoir combien le gouverneur pourra passer.

"Il y avait beaucoup dans cette proposition pour que la législature considère et comprenne l'impact dans chaque district de législateur", a noté Fee. "Nous aimerions passer la version la plus solide possible cette année, mais comprenez que des compromis seront nécessaires pour même en faire avancer certaines parties. Un compromis sera toujours une victoire.

Mais d'autres regardent déjà au-delà de cette année.

Vicki Been, l'adjointe au maire pour le logement sous l'ancien maire Bill de Blasio, qui est de retour à son poste de longue date au Furman Center, a déclaré qu'une façon de garder le problème sous les projecteurs est d'exiger que tous les gouvernements locaux rendent compte de leur production de logements - et comment il se compare à l'objectif de croissance de 3 %.

"Le penchant naturel de tout élu sera de rester à l'écart de ce sujet si ces propositions échouent cette année", a déclaré Been.

Open New York promet que cela ne se produira pas.

"Nous allons nous battre cette année, l'année prochaine quoi qu'il arrive", a déclaré Andrew Fine, directeur des politiques du groupe.