Desde que la gobernadora Kathy Hochul y el alcalde Eric Adams pusieron sobre la mesa reformas radicales para acelerar la construcción de viviendas, Rachel Fee se ha estado reuniendo con legisladores estatales para convencerlos de que Nueva York tiene que hacer algo drástico para resolver su crisis de vivienda.

“Cada legislador con el que nos reunimos comienza reconociendo que tenemos una crisis de vivienda y que necesitamos vivienda en todos los distritos”, dijo Fee, directora ejecutiva de la Conferencia de Vivienda de Nueva York, una organización sin fines de lucro que aboga por la vivienda.

Pero el martes por la noche, su confianza en que la legislatura actuaría sobre la crisis recibió un duro golpe cuando tanto el Senado como la Asamblea estatal rechazaron prácticamente todas las propuestas de vivienda del gobernador y el alcalde. Ambas partes se están preparando para lo que se incluirá en el presupuesto, que se supone que se adoptará a finales de mes.

“Hay una desconexión” entre lo que le dijeron los representantes individuales y lo que el liderazgo presentó en sus propuestas presupuestarias, admitió Fee. Pero ella mantiene la esperanza.

“Las próximas semanas es el momento de la negociación”, agregó. “El gobernador presentó un plan sólido y hay espacio para modificarlo”.

El desafío de la legislatura al gobernador va más allá de la vivienda; ambas cámaras también rechazaron las medidas de Hochul para modificar la reforma de la fianza, agregar escuelas autónomas y financiar la MTA. La legislatura también propuso aumentar los impuestos sobre la renta de los ricos, a lo que se opone el gobernador. Pero en ninguna parte la brecha es tan grande como en la vivienda.

A través de cambios de zonificación, el gobernador y el alcalde quieren obligar a las comunidades a aceptar más viviendas, siguiendo un modelo iniciado por California y otros estados. También están proponiendo exenciones de impuestos para ayudar a hacer factible el nuevo desarrollo y la restauración de edificios antiguos en ruinas.

La legislatura, por otro lado, está proponiendo un enfoque mucho más limitado que ofrecería incentivos financieros a las comunidades para fomentar un mayor desarrollo de viviendas. Y no agregarían ninguna nueva desgravación fiscal para promover el desarrollo.

Y las dos casas también están impulsando proyectos de ley que limitarían los aumentos de alquiler y permitirían a los inquilinos impugnar legalmente los aumentos de alquiler irrazonables al tiempo que requieren que los propietarios renueven los contratos de arrendamiento de los inquilinos en la mayoría de los casos, buscando permitir los desalojos solo por “buena causa”.

Solución suburbana
Nueva York no ha construido suficientes viviendas nuevas para mantenerse al día con una población en crecimiento, lo que ha llevado a que los precios de las viviendas y los alquileres se disparen. El gobernador y el alcalde acuerdan la solución. Hochul ha propuesto que el estado construya 800,000 nuevas unidades de vivienda durante la próxima década, lo que incluye el objetivo de Adams de 500,000 para la ciudad en el mismo período de tiempo.

La propuesta necesariamente se enfoca en los suburbios de la ciudad de Nueva York, donde las ganancias de nuevas viviendas han quedado rezagadas con respecto a la nación. Muchos suburbios que han limitado la construcción de viviendas nuevas principalmente a casas unifamiliares caras han seguido siendo el hogar de prácticamente todos los residentes blancos.

El gobernador quiere exigir a las localidades que aumenten su inventario de viviendas en un 3% durante tres años o pierdan su capacidad de rechazar propuestas de desarrollo. Hochul también propuso que se requiera que los suburbios de Nueva York con centros de tránsito permitan una densidad de hasta 50 unidades por acre cerca de esas estaciones. Ella propuso un fondo para ayudar a las ciudades con necesidades de infraestructura y una exención de impuestos para fomentar unidades asequibles.

En respuesta a un alboroto en los suburbios por la pérdida del control local, la legislatura decidió probar con la zanahoria en lugar del palo, proponiendo un fondo de $500 millones para otorgar incentivos a las comunidades que cumplan con el objetivo. Es poco probable que funcione, dijo Fee.

“Este enfoque no ha tenido éxito en otros estados”, dijo. “Al centrarse en incentivos débiles que no motivarán a los líderes locales a actuar, la legislatura ha respaldado el statu quo y ha permitido que las fuerzas regresivas trabajen para mantener a Nueva York inasequible y segregada”.

El objetivo del 3% también se aplicaría a todos los distritos comunitarios de la ciudad, que la administración de Adams ha apoyado. Un estudio del Centro Furman publicado el mes pasado mostró que aproximadamente la mitad de los distritos de la ciudad, incluidos todos los de Staten Island, el suroeste de Brooklyn, el centro y el noreste de Queens, no habían agregado un 3% a su inventario de viviendas entre 2017 y 2019.

No fue solo el gobernador el que la legislatura ignoró. El alcalde obtuvo el revés de la Asamblea en todas sus solicitudes y solo alguna ayuda del Senado.

La administración de Adams le está pidiendo a Albany que cambie la ley de vivienda para ayudar a estimular la conversión de edificios de oficinas para uso residencial. El Ayuntamiento también solicitó una exención de impuestos que ayudaría a que las conversiones sean factibles para incluir viviendas asequibles. La Asamblea rechazó esas ideas. El Senado parece abierto a las ideas con ajustes, incluidos los requisitos para unidades asequibles.

Los expertos en bienes raíces dicen que las medidas que Adams propuso son necesarias para convertir los edificios de oficinas en Midtown en viviendas, como informó anteriormente THE CITY.

La administración también impulsó un reemplazo para la exoneración fiscal 421-a vencida, que proporcionaba una exención de los impuestos sobre la propiedad a cambio de la creación de unidades asequibles, y una nueva versión de otro incentivo fiscal, llamado J-51, que fomentaba la rehabilitación de apartamentos más antiguos.

La Asamblea y el Senado no solo no propusieron reducciones de impuestos de reemplazo, sino que incluso ignoraron una propuesta modesta que habría extendido la fecha límite para completar los proyectos de construcción bajo el antiguo programa 421-a. La Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY) dijo recientemente que una extensión podría resultar en 32,000 unidades de vivienda más.

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Empuje de 'buena causa'

Lo que sí hizo la legislatura en su propuesta fue respaldar, por primera vez, las llamadas reglas de desalojo por buena causa, que limitarían los aumentos de alquiler en apartamentos a precio de mercado, daría a los inquilinos el poder de impugnar legalmente un aumento de alquiler y definir los motivos. por lo que un propietario podría negarse a renovar un contrato de arrendamiento.

El concepto es detestado por grupos inmobiliarios como REBNY, aunque ha obtenido el apoyo de grupos pro-vivienda como Open New York, una organización de base “Sí en mi patio trasero” (YIMBY) que impulsa propuestas como requisitos de construcción suburbana.

En un eco del problema de los requisitos suburbanos, los grupos de defensa de los inquilinos argumentan que su propuesta de "buena causa" se basa en leyes aprobadas en estados como California, Oregón, Nueva Jersey y otros lugares. La comparación es controvertida.

“La mayoría de los otros estados tienen más excepciones que la propuesta del grupo de inquilinos, no se aplican a nuevos edificios durante varios años y establecen limitaciones de alquiler mucho menos onerosas”, dijo Sherwin Belkin, un abogado de bienes raíces cuya firma ha estado desafiando leyes locales de buena causa en todo el estado.

La mayoría de los estados con tales leyes no tienen topes de alquiler, sino que prohíben los aumentos extremos de alquiler. Dos estados con topes de alquiler, California y Oregón, permiten aumentos anuales de dos dígitos. La propuesta de Nueva York permite aumentos de alquiler de hasta 1.5 veces el índice de precios al consumidor, lo que habría limitado los aumentos a menos del 5 % anual en los últimos años, aunque, con la alta inflación de este año, probablemente rondaría el 9 %.

No es inusual que el gobernador y la legislatura estén en desacuerdo a mediados de marzo cuando comienzan una intensa negociación entre bastidores que da como resultado un presupuesto que incluye la mayoría de las otras políticas que cada lado está tratando de promover. Pero las marcadas diferencias en materia de vivienda tomaron por sorpresa a los defensores esta semana. Al respaldar una buena causa, la legislatura puede haber buscado dividir la industria de bienes raíces y los grupos de defensa de la vivienda que han apoyado la idea, como Open New York.

Los optimistas, incluido el alcalde, ven espacio para el compromiso. “Es parte del proceso, por lo que esperamos con ansias el siguiente nivel de esto. No está hecho hasta que esté hecho”, dijo Adams el miércoles.

La buena causa puede ser revisada, dicen sus partidarios. “Esperamos negociar alrededor del límite del aumento de la renta”, dijo Cea Weaver, coordinadora de la campaña por una buena causa de Housing Justice for All, un grupo de defensa de los inquilinos en todo el estado.

Y en una entrevista con THE CITY la semana pasada, la comisionada estatal de vivienda, RuthAnne Visnauskas, dijo que la administración de Hochul estaba dispuesta a negociar sobre la densidad de los centros de tránsito y otras disposiciones.

Queda por ver cuánto podrá aprobar el gobernador.

“Había mucho en esta propuesta para que la legislatura considerara y entendiera el impacto en el distrito de cada legislador”, señaló Fee. “Nos gustaría aprobar la versión más fuerte posible este año, pero entendemos que será necesario un compromiso incluso para avanzar en partes de ella. Un compromiso seguirá siendo una victoria”.

Pero otros ya están mirando más allá de este año.

Vicki Been, vicealcaldesa de vivienda bajo el exalcalde Bill de Blasio, quien ha regresado a su puesto de mucho tiempo en el Centro Furman, dice que una forma de mantener el tema en el centro de atención es exigir a todos los gobiernos locales que informen sobre su producción de viviendas, y cómo se compara con el objetivo de crecimiento del 3%.

“La inclinación natural de cualquier funcionario electo será mantenerse alejado de este tema si estas propuestas fracasan este año”, dijo Been.

Open New York promete que eso no sucederá.

“Vamos a luchar este año, el año que viene pase lo que sea necesario”, dijo Andrew Fine, director de políticas del grupo.