Achtè kay lajan kach tankou konpayi "We Buy Ugly Houses" ka ofri yon vann rapid ak pratik bay pwopriyetè kay. Men sa ekspè yo di ou ta dwe konnen sou kominike avèk konpayi sa yo.

by Byard Duncan ak Anjeanette Damon, ProPublica

Ou te wè anons yo nan katye w. Yo te flash atravè televizyon ou ak buz telefòn ou nan lavi nan èdtan enpè. Eslogan yo ak nimewo telefòn yo ka chanje, men anonsman an se menm bagay la: "Nou achte kay pou lajan kach."

Dè milye de envestisè byen imobilye atravè peyi a itilize yon varyete teknik pou jwenn vandè potansyèl yo epi planifye pwochen kontra yo.

Yon dènye envestigasyon ProPublica te gade kijan HomeVestors of America, youn nan lidè endistri ranvèse kay la, anseye franchiz li yo pou yo chèche moun ki nan “Sitiyasyon lèd”. (Nan yon deklarasyon, konpayi an te di ke li pa vize vandè vilnerab yo epi li lonje dwèt sou yon pousantaj satisfaksyon vandè kalkile entèn 96%.)

Pandan rapò nou yo, nou te fè entèvyou ak plizyè douzèn ekspè, avoka, defansè, vandè ak envestisè pou pi byen konprann mond lan nan achte kay lajan kach. Men sa yo di ou ta dwe konnen pou jwenn plis lajan pou lakay ou.

Poukisa achtè kay lajan kach fè piblisite pou mwen?

Gen anpil rezon ki fè yon achtè kay ka fè piblisite pou ou. Ou ka viv nan yon katye ki gen yon gwo pousantaj pwopriyetè kay ak anpil ekite, sa vle di ou pa ta rete anba dlo sou yon ipotèk menm si yon konpayi peye ou mwens pase kay ou a vo. Pri kay nan zòn nan ka ap monte rapidman, kreye opòtinite pou achtè lajan kach ranje ak baskile yo pou yon pwofi. Enfòmasyon sou kontak ou yo te ka pran pa yon konpayi ki vann mennen nan envestisè byen imobilye.

Li posib tou ke ou te idantifye kòm yon sa yo rele vandè motive: yon moun nan yon sitiyasyon difisil ki bezwen lajan byento. Rapò nou yo montre ke kèk envestisè byen imobilye penyen dosye piblik kap chèche siy difikilte finansye, tankou sezi, divòs oswa avi lanmò. Yo chèche katye yo pou wè siy dezagreman yo, tankou fenèt ki fèmen oswa avi pou fèmen dlo. Apre sa, yo ogmante koneksyon pèsonèl - ak lòt envestisè, avoka, administratè mezon retrèt ak lòt moun - pou jwenn pwopriyete detrès.

Mwen PA enterese nan vann. Kouman pou mwen fè yo sispann fè piblisite pou mwen?

Si w ap apwoche sou vann kay ou epi ou pa vle, solisyon ki pi fasil se tou senpleman inyore demann lan: Kwoke telefòn nan, resikle kat postal la, efase tèks la. Si demann yo kontinye ap vini, ajoute nimewo w nan Rejis Pa Rele Komisyon Komès Federal la.

Kèk achtè kay lajan kach ap toujou jwenn ou. Se poutèt sa sèten eta ak vil yo te ajoute pwoteksyon adisyonèl. Nan Philadelphia, pou egzanp, potansyèl achtè byen imobilye ki kontinye ap anbete rezidan yo apre yo te di yo sispann yo ka peye amann. Nan Atlanta, yon entèdiksyon sou "asèlman komèsyal" entèdi envestisè yo kontakte pwopriyetè kay pou sis mwa apre yo te rejte premye ouvèti yo.

Nan zòn ki pa gen lwa sa yo, pwopriyetè kay yo te soumèt plent nan biwo pwokirè jeneral leta yo oswa nan komisyon byen imobilye yo. Si ofisyèl sa yo resevwa plent repete sou yon moun oswa konpayi an patikilye, yo ka mennen ankèt.

Mwen ta ka enterese nan vann. Kisa mwen ta dwe atann si mwen reponn a yon anons?

Si ou reponn, gen yon bon chans envestisè a oswa konpayi ki dèyè anons la pral san pèdi tan swiv. Yo gendwa pran yon randevou nan kay ou epi poze kesyon sou kondisyon li ak sikonstans ou. Apre sa, yo ka prezante w yon kontra acha epi ankouraje w siyen sou plas la.

Ekspè yo prekosyon pwopriyetè kay kont imedyatman sote nan yon angajman. Anvan yo dakò pou vann, yo di, li enpòtan pou aprann otank posib sou valè kay ou.

"Pa siyen anyen touswit," te di Michael Froehlich, avoka jere pou inite pwopriyetè kay Sèvis Legal Kominotè ak dwa konsomatè nan Philadelphia. "Si yon moun vle ou siyen yon bagay jou sa a, sa se yon gwo drapo wouj."

Kouman pou mwen konnen konbyen kay mwen an vo?

Pou w ka jwenn yon valè pak, chèche adrès ou sou mache byen imobilye sou entènèt Zillow oswa Redfin. Pri sa yo pa toujou egzat, sepandan: Yo ka pa pran an konsiderasyon kondisyon yon kay oswa dènye amelyorasyon. Sèvi ak Zillow oswa Redfin pou gade dènye pri lavant kay ki sanble nan katye w la.

Si ou gen mwayen, yon estimatè ki gen lisans ka bay yon estimasyon pi presi sou valè kay ou a. Anjeneral sa koute ant $300 ak $500, tou depann de gwosè kay ou a, epi li ka pran kèk semèn pou jwenn pwograme.

Grant Cody, direktè egzekitif komisyon byen imobilye Oklahoma a, ki kontwole endistri a la, te di ou ta ka mande yon ajan byen imobilye tou pou yon analiz mache lib: Nan anpil ka, yo “ta koube sou bak epi yo ta renmen vin lakay ou. — oswa imèl ou imedyatman, nan moman sa a epi la.”

Ki diferans ki genyen ant yon ajan byen imobilye ak yon achtè kay lajan kach?

Yon ajan byen imobilye mache kay ou bay achtè epi li gen yon responsablite fidisyè anvè ou; yo oblije eseye pou pi bon kontra posib. Yo peye ajan an yon pousantaj nan pri lavant kay la. Epi ou gen kontra ak moun sa a pou yon peryòd, sa vle di si ou vann kay ou pou kont ou pandan tan sa a, ou ta toujou oblije peye ajan an yon pousantaj.

Yon achtè kay lajan kach achte kay la oswa "en" li bay yon lòt envestisè pou yon pwofi. Anplasman yo se lajman sou vitès ak konvenyans: yo kapab byen vit mete lajan nan pòch ou, libere ou nan dokiman lou e menm netwaye kay ou. An echanj, yo jwenn pwopriyete a nan yon rabè. Yo pral gen plis chans repare kay la epi ranvèse li pou yon pwofi oswa kenbe li kòm yon pwopriyete lokasyon; oswa yo ka antre nan yon "kontraksyon," nan ki kontra a li menm yo delivre bay yon lòt pati pou yon frè.

Ki risk ki genyen nan ale ak yon achtè lajan kach olye de yon ajan byen imobilye?

"Kèlkeswa jiridiksyon, moun ki gen lisans byen imobilye gen yon obligasyon pou yo aji nan pi bon enterè kliyan yo," te di Nick Rhoad, PDG Asosyasyon Ofisyèl Lwa Lisans Imobilye. Ajan byen imobilye yo mare pa yon kòd etik ki mande yo fè bagay yo klè ke posib, pa defòme reyalite ki enpòtan ak plis ankò.

Estanda sa a pa aplike pou achtè lajan kach, ki pa toujou gen lisans. Pandan ke endistri a achte lajan kach gen yon kòd etik, ranfòsman se tach. Lwa ki gouvène tranzaksyon byen imobilye san lisans yo jeneralman pi nouvo ak mwens devlope pase sa ki fèt pou aktivite ki gen lisans.

Rapò nou yo montre ke kèk envestisè byen imobilye yo te akize de konpòtman twonpe ak eksplwatasyon. (Lè yo akize ajan imobilye yo de konpòtman ki pa etik, yon Komisyon Konsèy lisans kontwole li.) An gwo, an patikilye, te kite anpil vandè santi yo dekouraje: Pwopriyete yo te siyen lwen pou yon pri te fini yo te revann, ak kèk amelyorasyon oswa pa gen okenn, pou anpil. plis.

E si mwen bezwen lajan men mwen pa vle vann kay mwen an?

Pa dekouraje. Pwopriyetè kay ki fè fas ak detrès pèsonèl oswa finansye gen yon varyete posiblite yo eksplore.

Opsyon yo varye selon eta, men isit la se kote ekspè yo di yo kòmanse:

• Jwenn èd nan men gouvènman federal la. Fon Asistans pou Pwopriyetè Kay Konsèy Nasyonal Ajans Lojman Eta a, ki sipèvize pa Depatman Trezò Ameriken an, te bay apeprè $ 10 milya dola pou ede pwopriyetè kay yo andire difikilte finansye akòz pandemi COVID-19 la. Sitwèb NCSHA a rezime pwogram nan ak kat kote fon asistans lan ouvri (44 eta yo, nan moman sa a ekri). Li gen tou yon anyè resous leta yo

• Jwenn yon konseye lokal. Depatman Lojman ak Devlopman Iben Etazini patwone ajans konsèy lojman atravè peyi a. Ajans sa yo bay konsèy gratis sou prevansyon sezi ak konsèy pou sanzabri. Yo ka mande yon ti frè pou sèvis adisyonèl. Pou jwenn resous ki toupre w, ale sou sitwèb HUD a. Ou ka rele tou nan 888-995-4673, oswa telechaje aplikasyon pou lokalize resous ajans lan pou èd nan plizyè lang.
• Konsilte yon biwo èd legal. Yon bon kote pou kòmanse se Legal Services Corporation anyè biwo lokal yo. Yon fwa ou rive jwenn yon moun, li enpòtan pou w pran pasyans, li di Lisa Sitkin, yon avoka ansyen anplwaye nan National Housing Law Project. Biwo èd legal yo anjeneral okipe, ak pwosesis la konsomasyon ka deplase dousman. Yon fwa ke yon avoka rive, yo pral mande w enfòmasyon pou fè dyagnostik sitiyasyon an. Sitkin te di li enpòtan pou w gen "yon moun ki ka gade sitiyasyon w nan yon fason ki konplè epi ki ka ba w yon sòt de konsèy reyalis sou ki etap ou ka pran".

Yon achtè kay lajan kach te ban m 'yon kontra lavant. Kouman pou mwen fè sans de li?

Sa ki parèt - epi ki pa parèt - sou yon kontra lavant varye anpil, tou depann de lwa eta a ak preferans achtè potansyèl la. Men, gen kèk eleman enpòtan yo konprann.

1. Divilgasyon: Malgre ke lwa yo varye atravè eta, anpil envestisè dakò li nesesè divilge ke yo gen entansyon fè yon pwofi lè yo achte kay ou a pou pi ba a valè sou mache jis. Si kontra a di achtè a ap peye "anba pri sou mache a pou yon pwofi," oswa si li di achtè a gen "opsyon pou make pwopriyete sa a, epi bay akò sa a anvan fèmen," sa vle di li posib pou gen yon moun ki pi wo. la.
2. Yon egzijans “tit ki klè”: Nenpòt dèt ou dwe, tankou privilèj ipotèk, bòdwo dlo anreta, delenkans taks sou pwopriyete ak plis ankò, ka soustraksyon nan pri final la. Se konsa, si òf la se $100,000, men ou dèyè $25,000 nan bòdwo ak taks dèyè, ou pral sèlman jwenn $75,000.

Yon rapò tit koute $ 50 a $ 250 epi li ka ba ou yon foto pi klè sou sa ki dèt kache yo ka dedwi nan yon vant.

3. Dispozisyon anilasyon: Nan anpil kontra an gwo, achtè a rezève dwa pou anile kontra a. Peye atansyon sou ki dwa achtè a ap mande - ak kilès w ap abandone.
4. Lòt depans inatandi: Menm si ou te dakò ak yon pri ki sanble jis, li enpòtan pou revize kontra a pou ekri an lèt detache sou lòt chaj ki ta ka afekte liy anba ou. Depans fèmen oswa taks transfè pafwa yo dedwi nan pri lavant ou wè sou paj la.
5. Depo lajan serye: Nan kontra tradisyonèl byen imobilye, yon depo lajan serye montre ki jan achtè a serye sou acha a. Si achtè a fè bak, vandè a vin kenbe depo a. Yon gwo règ se depo a ta dwe egal 1% nan pri acha a. Envestisè yo eseye mete pi piti ke posib nan lajan serye. Kontra yo revize pa ProPublica te gen ladann depo osi ba ke $100 sou yon kontra $157,000. Nan ka sa yo, achtè a ka kosyon ak konsekans minim.
6. Clouding tit ou a: Chèche lang ki otorize yon achtè pou nwaj tit ou epi fè li pi difisil pou vann pwopriyete a bay yon lòt achtè si kontra ou a tonbe. Envestisè yo pral souvan anrejistre yon "memorandòm vann" sou pwopriyete a kòm yon mwayen pou fèmen ou nan yon kontra.

Mwen te siyen yon kontra, men mwen gen yon dezyèm panse. Ki opsyon mwen genyen?

Rapò nou yo montre kouman li kapab difisil pou vandè yo fè bak nan yon kontra ke yo pita deside se enjis. Kòm mansyone, envestisè byen imobilye pafwa depoze memorandòm nan kontra ki nwaye tit yon pwopriyetè kay ak presyon yo fèmen kontra a - menm si yo te jwenn yon soumisyonè ki pi wo.

Konpòtman sa a se predatè, dapre kat ekspè nan lojman nou te fè entèvyou, osi byen ke Charles Tassell, biwo operasyon an chèf nan Asosyasyon Nasyonal envestisè nan byen imobilye. Men, eksepte prèv fwod oswa abi granmoun aje, li legal. Si ou sispèk sa ki te pase a ka vyole yon lwa ki gen rapò ak youn nan pratik sa yo, swiv enstriksyon ki anwo yo pou jwenn èd legal.

Liy anba a, dapre Grant Cody nan komisyon byen imobilye Oklahoma a: Achtè Lajan Kach “yo pa nan pozisyon pou fè sa ki pi bon pou konsomatè a. Yo nan pozisyon pou yo fè sa ki pi bon pou yo."

Pafwa sa ki pi bon pou yo se pi bon pou ou tou. Men, pa toujou.

Mollie Simon kontribye rechèch.