Vous cherchez à vendre votre maison pour de l'argent ? Lisez ceci en premier.

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Les acheteurs de maisons au comptant comme la société «We Buy Ugly Houses» peuvent proposer une vente rapide et pratique aux propriétaires. Voici ce que les experts disent que vous devriez savoir sur l'interaction avec ces entreprises.

by Byard Duncan et Anjeanette Damon, ProPublica

Vous avez vu les annonces dans votre quartier. Ils ont clignoté sur votre téléviseur et ont fait vibrer votre téléphone à des heures impaires. Les slogans et les numéros de téléphone peuvent changer, mais le discours est le même : "Nous achetons des maisons pour de l'argent".

Des milliers d'investisseurs immobiliers à travers le pays utilisent diverses techniques pour trouver des vendeurs potentiels et planifier leur prochaine transaction.

Une enquête récente de ProPublica a examiné comment HomeVestors of America, l'un des leaders de l'industrie du retournement de maison, apprend à ses franchisés à rechercher des personnes dans des « situations laides ». (Dans un communiqué, la société a déclaré qu'elle ne ciblait pas les vendeurs vulnérables et a souligné un taux de satisfaction des vendeurs calculé en interne de 96 %.)

Au cours de nos reportages, nous avons interrogé des dizaines d'experts, d'avocats, de défenseurs, de vendeurs et d'investisseurs pour mieux comprendre le monde de l'achat d'une maison au comptant. Voici ce qu'ils disent que vous devez savoir pour obtenir le maximum d'argent pour votre maison.

Pourquoi les acheteurs de maisons au comptant me font-ils de la publicité ?

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un acheteur de maison au comptant pourrait vous faire de la publicité. Vous vivez peut-être dans un quartier qui compte un pourcentage élevé de propriétaires avec beaucoup de capitaux propres, ce qui signifie que vous ne seriez pas laissé sous l'eau sur une hypothèque même si une entreprise vous payait moins que la valeur de votre maison. Les prix des maisons dans la région peuvent augmenter rapidement, créant des opportunités pour les acheteurs au comptant de les réparer et de les retourner pour un profit. Vos coordonnées ont peut-être été récupérées par une entreprise qui vend des pistes à des investisseurs immobiliers.

Il est également possible que vous ayez été identifié comme un vendeur soi-disant motivé : quelqu'un en situation difficile qui a besoin d'argent rapidement. Nos rapports montrent que certains investisseurs immobiliers passent au peigne fin les dossiers publics à la recherche de signes de difficultés financières, tels que des saisies, des divorces ou des avis de décès. Ils scrutent les quartiers à la recherche de signes de délabrement, tels que des fenêtres condamnées ou des avis de coupure d'eau. Et ils s'appuient sur des relations personnelles - avec d'autres investisseurs, avocats, administrateurs de maisons de retraite et autres - pour localiser les propriétés en difficulté.

 

Je ne suis PAS intéressé à vendre. Comment faire pour qu'ils arrêtent de me faire de la publicité ?

Si vous êtes approché pour vendre votre maison et que vous ne le souhaitez pas, la solution la plus simple consiste simplement à ignorer la demande : raccrochez le téléphone, recyclez la carte postale, supprimez le texte. Si les sollicitations continuent d'affluer, ajoutez votre numéro au registre des numéros de téléphone exclus de la Federal Trade Commission.

Certains acheteurs de maisons au comptant vous trouveront toujours. C'est pourquoi certains États et villes ont ajouté des protections supplémentaires. À Philadelphie, par exemple, les acheteurs potentiels de biens immobiliers qui continuent de harceler les résidents après avoir reçu l'ordre d'arrêter peuvent être condamnés à une amende. À Atlanta, une interdiction du "harcèlement commercial" interdit aux investisseurs de contacter les propriétaires pendant six mois après le rejet de leurs ouvertures initiales.

Dans les régions sans ces lois, les propriétaires ont déposé des plaintes auprès du bureau du procureur général de leur État ou de la commission immobilière. Si ces fonctionnaires reçoivent des plaintes répétées concernant une personne ou une entreprise en particulier, ils peuvent enquêter.

 

Je pourrais être intéressé par la vente. À quoi dois-je m'attendre si je réponds à une annonce ?

Si vous répondez, il y a de fortes chances que l'investisseur ou l'entreprise à l'origine de l'annonce réponde rapidement. Ils peuvent programmer une visite de votre maison et poser des questions sur son état et votre situation. Par la suite, ils peuvent vous présenter un contrat d'achat et vous inciter à signer sur place.

Les experts mettent en garde les propriétaires contre un engagement immédiat. Avant d'accepter de vendre, disent-ils, il est important d'en apprendre le plus possible sur la valeur de votre maison.

"Ne signez rien tout de suite", a déclaré Michael Froehlich, l'avocat directeur de l'unité des droits des propriétaires et des droits des consommateurs de Community Legal Services à Philadelphie. "Si quelqu'un veut que vous signiez quelque chose ce jour-là, c'est un énorme drapeau rouge."

 

Comment savoir combien vaut ma maison ?

Pour obtenir une valeur approximative, recherchez votre adresse sur les marchés immobiliers en ligne Zillow ou Redfin. Cependant, ces prix ne sont pas toujours exacts : ils peuvent ne pas tenir compte de l'état de la maison ou des améliorations récentes. Utilisez Zillow ou Redfin pour consulter les prix de vente récents de maisons similaires dans votre quartier.

Si vous en avez les moyens, un évaluateur agréé peut vous donner une estimation plus précise de la valeur de votre maison. Cela coûte généralement entre 300 $ et 500 $, selon la taille de votre maison, et peut prendre quelques semaines pour être programmé.

Vous pouvez également demander à un agent immobilier une analyse de marché gratuite, a déclaré Grant Cody, directeur exécutif de la commission immobilière de l'Oklahoma, qui réglemente l'industrie là-bas : Dans de nombreux cas, ils « se plieraient en quatre et aimeraient venir chez vous. – ou vous envoyer un e-mail instantanément, sur-le-champ.

 

Quelle est la différence entre un agent immobilier et un acheteur de maison au comptant ?

Un agent immobilier commercialise votre maison auprès des acheteurs et a une responsabilité fiduciaire envers vous ; ils sont tenus d'essayer de trouver la meilleure offre possible. L'agent est payé un pourcentage du prix de vente de la maison. Et vous êtes lié par contrat à cette personne pendant une période, ce qui signifie que si vous vendez votre maison par vous-même pendant cette période, vous devrez quand même payer un pourcentage à l'agent.

Un acheteur de maison au comptant achète la maison ou la « vend en gros » à un autre investisseur dans un but lucratif. Leur argumentaire est en grande partie axé sur la rapidité et la commodité : ils sont capables de mettre rapidement de l'argent dans votre poche, de vous libérer de la paperasserie lourde et même de nettoyer votre maison. En échange, ils obtiennent la propriété à prix réduit. Ils répareront très probablement la maison et la revendront à profit ou la conserveront comme un bien locatif ; ou ils peuvent conclure une « cession de contrat », dans laquelle la transaction elle-même est livrée à une autre partie moyennant des frais.

 

Quels sont les risques d'aller avec un acheteur au comptant au lieu d'un agent immobilier ?

« Quelle que soit la juridiction, les titulaires de permis immobiliers ont l'obligation d'agir dans le meilleur intérêt de leur client », a déclaré Nick Rhoad, PDG de l'Association of Real Estate License Law Officials. Les agents immobiliers sont liés par un code de déontologie qui les oblige à rendre les choses aussi claires que possible, à ne pas déformer les faits pertinents et plus encore.

Cette norme ne s'applique pas aux acheteurs au comptant, qui ne doivent pas toujours être titulaires d'une licence. Bien que l'industrie de l'achat au comptant ait un code de déontologie, son application est inégale. Les lois régissant les transactions immobilières non autorisées sont généralement plus récentes et moins développées que celles conçues pour les activités autorisées.

Notre reportage montre que certains investisseurs immobiliers ont été accusés de comportement trompeur et d'exploitation. (Lorsque les agents immobiliers sont accusés de comportement contraire à l'éthique, une commission des licences le contrôle.) La vente en gros, en particulier, a laissé de nombreux vendeurs consternés : les propriétés qu'ils ont cédés pour un prix ont fini par être revendues, avec peu ou pas d'améliorations, pour beaucoup plus.

Et si j'ai besoin d'argent mais que je ne veux pas vendre ma maison ?

Ne vous découragez pas. Les propriétaires confrontés à des difficultés personnelles ou financières ont une variété de possibilités à explorer.

Les options varient selon l'état, mais voici où les experts disent de commencer :

  • Obtenez de l'aide du gouvernement fédéral. Le Fonds d'assistance aux propriétaires du Conseil national de l'Agence du logement de l'État, supervisé par le département du Trésor américain, a alloué environ 10 milliards de dollars pour aider les propriétaires qui subissent des difficultés financières en raison de la pandémie de COVID-19. Le site Web de la NCSHA résume le programme et les cartes où le fonds d'assistance est ouvert (44 États, à ce jour). Il dispose également d'un répertoire des ressources de l'État
  • Trouvez un conseiller local. Le Département américain du logement et du développement urbain parraine des agences de conseil en logement à travers le pays. Ces agences fournissent des conseils gratuits sur la prévention des saisies et des conseils sur l'itinérance. Ils peuvent facturer une somme modique pour des services supplémentaires. Pour trouver des ressources près de chez vous, rendez-vous sur le site Web de HUD. Vous pouvez également appeler le 888-995-4673 ou télécharger l'application de localisation des ressources de l'agence pour obtenir de l'aide en plusieurs langues.
  • Consultez un bureau d'aide juridique. Un bon point de départ est le répertoire des bureaux locaux de Legal Services Corporation. Une fois que vous avez atteint quelqu'un, il est important d'être patient, a déclaré Lisa Sitkin, avocate principale du National Housing Law Project. Les bureaux d'aide juridique sont généralement occupés et le processus d'admission peut avancer lentement. Une fois qu'un avocat vous aura contacté, il vous demandera des informations pour diagnostiquer la situation. Il est important d'avoir "quelqu'un qui peut examiner votre situation de manière globale et vous donner une sorte de conseil réaliste sur les mesures que vous pouvez prendre", a déclaré Sitkin.

Un acheteur de maison au comptant m'a donné un contrat de vente. Comment puis-je lui donner un sens?

Ce qui apparaît - et n'apparaît pas - sur un contrat de vente varie considérablement, en fonction des lois de l'État et des préférences de l'acheteur potentiel. Mais il y a quelques éléments importants à comprendre.

  1. Divulgations : bien que les lois varient d'un État à l'autre, de nombreux investisseurs conviennent qu'il est nécessaire de divulguer qu'ils ont l'intention de réaliser un profit en achetant votre maison à un prix inférieur à sa juste valeur marchande. Si le contrat indique que l'acheteur paie "en dessous des prix du marché pour un profit", ou s'il indique que l'acheteur a la "option de commercialiser cette propriété et de céder cet accord avant la clôture", cela signifie qu'il est possible qu'il y ait un meilleur enchérisseur. là.
  2. Une exigence de « titre clair » : toutes les dettes que vous devez, y compris les privilèges hypothécaires, les factures d'eau en souffrance, les arriérés de taxes foncières et plus encore, peuvent être soustraites du prix final. Donc, si l'offre est de 100,000 25,000 $, mais que vous êtes derrière 75,000 XNUMX $ de factures et d'arriérés d'impôts, vous n'obtiendrez que XNUMX XNUMX $.

Un rapport de titre coûte de 50 $ à 250 $ et peut vous donner une image plus claire des dettes cachées qui pourraient être déduites lors d'une vente.

  1. Dispositions d'annulation : dans de nombreux contrats de vente en gros, l'acheteur se réserve le droit exclusif d'annuler le contrat. Faites attention aux droits que l'acheteur demande et à ceux que vous renoncez.
  2. Autres coûts imprévus : Même si vous avez convenu d'un prix qui semble juste, il est important de lire le contrat pour les petits caractères concernant les autres frais qui pourraient affecter votre résultat net. Les frais de clôture ou les taxes de transfert sont parfois déduits du prix de vente que vous voyez sur la page.
  3. Dépôt d'arrhes : Dans les transactions immobilières traditionnelles, un dépôt d'arrhes montre à quel point l'acheteur est sérieux quant à l'achat. Si l'acheteur se désiste, le vendeur conserve l'acompte. En règle générale, le dépôt doit être égal à 1 % du prix d'achat. Les investisseurs essaient de déposer le moins possible d'argent sérieux. Les contrats examinés par ProPublica incluaient des dépôts aussi bas que 100 $ sur une transaction de 157,000 XNUMX $. Dans de tels cas, l'acheteur peut renflouer avec des conséquences minimes.
  4. Obscurcissement de votre titre : recherchez un langage qui autorise un acheteur à obscurcir votre titre et à rendre plus difficile la vente de la propriété à un autre acheteur si votre transaction échoue. Les investisseurs enregistreront souvent un « protocole de vente » sur la propriété afin de vous enfermer dans un contrat.

 

J'ai signé un contrat, mais j'ai des doutes. Quelles sont mes options ?

Nos rapports montrent à quel point il peut être difficile pour les vendeurs de se retirer d'un contrat qu'ils jugent plus tard injuste. Comme mentionné, les investisseurs immobiliers déposent parfois des mémorandums de contrat qui obscurcissent le titre de propriété d'un propriétaire et le poussent à conclure l'affaire, même s'ils ont trouvé un enchérisseur beaucoup plus élevé.

Ce comportement est prédateur, selon quatre experts du logement que nous avons interrogés, ainsi que Charles Tassell, le directeur général de l'Association nationale des investisseurs immobiliers. Mais, sauf preuve de fraude ou de maltraitance des personnes âgées, c'est légal. Si vous soupçonnez que ce qui s'est passé a enfreint une loi liée à l'une de ces pratiques, suivez les instructions ci-dessus pour obtenir de l'aide juridique.

En bout de ligne, selon Grant Cody de la commission immobilière de l'Oklahoma : les acheteurs au comptant « ne sont pas en mesure de faire ce qui est le mieux pour le consommateur. Ils sont en mesure de faire ce qui est le mieux pour eux.

Parfois, ce qui est le mieux pour eux l'est aussi pour vous. Mais pas toujours.


Mollie Simon a contribué à la recherche.

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