PAR GEORGE JOSEPH ET SAMANTHA MALDONADO

Il y a quatre ans, Deborah Thomas a reçu un appel d'un numéro inconnu.

L'étranger au bout du fil s'est présenté comme étant Eddie Doran et l'a informée qu'il était nouveau copropriétaire ou qu'il allait bientôt être copropriétaire de sa maison – un brownstone de deux étages à quelques pâtés de maisons des restaurants et des bars haut de gamme que la gentrification avait amenés au boulevard Malcolm X de Bedford-Stuyvesant.

L'annonce de Doran a semblé ridicule à Thomas, 56 ans, et à son mari, Aston Smith, un chauffeur de camion municipal d'origine jamaïcaine à la retraite. Smith a acheté la maison en 1995, a payé des impôts dessus et en était copropriétaire avec Thomas et sa mère, récemment décédée.

Mais Doran et ses co-investisseurs avaient trouvé le frère séparé d'Aston Smith, Raymond Smith, en Caroline du Nord. Après la mort de leur mère, Raymond avait hérité de la moitié de ses biens immobiliers, dont 16.66% du brownstone de Brooklyn. Les investisseurs le pressaient de leur vendre cette part minoritaire – une transaction qui, à travers les subtilités de la loi de l'État de New York, menacerait bientôt la capacité de Smith et Thomas à rester dans leur maison.

Selon la loi, toute personne ayant un intérêt fractionnaire dans une propriété peut aller en justice et exiger qu'un juge ordonne sa vente, en divisant le produit proportionnel entre ses actionnaires reconnus.

Trois mois après avoir récupéré la part d'héritage du frère de Smith, les investisseurs ont fait exactement cela.

« Ils veulent venir et dire : 'Nous voulons notre part maintenant. Donc, si vous n'avez pas d'argent, nous allons vous traîner en justice et vous poursuivre en justice », a déclaré Thomas.

Afin d'éviter un litige qui aurait pu forcer la vente de la maison dans laquelle ils vivaient, Thomas et son mari ont fini par payer à Doran et à ses deux co-investisseurs 235,000 65,000 $ pour acheter la part que l'opération Doran avait récupérée du frère séparé pour XNUMX XNUMX $.

Dans une interview avec THE CITY, Doran a expliqué que la vente forcée imminente de la maison avait déclenché l'accord éventuel avec le couple.

"Nous allions les presser et vendre [la propriété] aux enchères, puis nous avons décidé de régler", se souvient-il.

Modèle commercial ingénieux

Deborah Thomas et Aston Smith ne sont pas seuls.

Une enquête de THE CITY a révélé qu'un groupe d'investisseurs - Doran, Jonathan Marcus, Vincent Longobardi et Earl Davis - ont acquis ou tenté d'acquérir des participations fractionnaires dans plus de 50 propriétés, principalement dans les quartiers historiquement noirs et latinos de Brooklyn, dans certains cas. s'enrichissant bien plus que les héritiers qu'ils prétendent aider.

Leur modèle commercial ingénieux est ancré dans la recherche d'héritiers éloignés, en tirant parti des animosités familiales et en poussant ou en parlant avec douceur les résidents de longue date de Brooklyn dans des accords que certains disent maintenant regretter ou estiment qu'ils n'avaient pas d'autre choix que de conclure. L'un des spéculateurs est un cambrioleur condamné. Les trois autres ont été condamnés pour possession de biens volés.

Chacun a longuement parlé avec THE CITY, se présentant comme des croisés, élevant les opprimés et faisant progresser la justice raciale. Ils ont souligné que les comparaisons entre leurs paiements d'actes fractionnaires et le prix auquel les propriétés sont finalement vendues ne tiennent pas compte des éventuels litiges ou risques financiers impliqués dans chacune de ces transactions.

« Je donne aux personnes sans voix des options là où elles n'en avaient pas. J'essaie de trouver une solution avec les autres propriétaires d'une manière qui soit positive pour tout le monde », a déclaré Marcus, exprimant un point de vue partagé par les trois autres.

« Je ne cherche pas à voler la richesse générationnelle des familles. Mais je n'ai pas non plus créé la situation où vous et vos autres copropriétaires êtes tellement en désaccord les uns avec les autres qu'il y a des différences irréconciliables », a-t-il poursuivi.

Bien que de telles transactions immobilières aient parfois été examinées par les tribunaux et les autorités municipales, une grande partie est en fait légale grâce à un principe juridique peu connu mais historiquement lourd appelé «partition», que les spéculateurs ont utilisé pour extraire la richesse de générations de Noirs et Latino. familles à travers le pays.

À New York aujourd'hui, les opportunités de profit grâce à de telles manœuvres sont particulièrement mûres dans les quartiers où l'immobilier s'apprécie rapidement et où les propriétaires de longue date meurent souvent sans testament, ce qui peut laisser une dispersion d'héritiers dont les spéculateurs aux intérêts fractionnaires peuvent poursuivre l'achat. Même lorsque les propriétaires ont des testaments, ils peuvent être rédigés de manière vague, ouvrant la porte à des disputes familiales agitées sur les intentions du défunt.

Cette situation vulnérable a incité les législateurs des États à adopter une loi en 2019 visant à réduire les activités de partition prédatrices. Aujourd'hui, les législateurs réfléchissent à un projet de loi qui renforcerait les règles de protection des consommateurs de New York, qui, selon les experts, pourraient protéger les résidents approchés pour leurs intérêts fractionnaires.

Les pièces de théâtre n'ont rien de nouveau à Brooklyn. Vincent Longobardi, le fils d'un épicier de Fort Greene, a déclaré qu'il avait eu vent du modèle commercial pour la première fois dans les années XNUMX, alors qu'il était un jeune entrepreneur qui apprenait à connaître le secteur immobilier auprès des "anciens" lors des ventes aux enchères de saisies. Désormais lui-même ancien, Longobardi travaille avec Marcus et Doran depuis plus de deux décennies. Longobardi a déclaré que Doran avait amené Davis dans le giron plus récemment, bien que Doran préfère l'appeler un "associé" plutôt qu'un "partenaire".

« Vinnie prête et je m'occupe du contentieux. Les autres personnes trouvent simplement », a déclaré Doran, faisant référence à Marcus et Davis. "Donc, s'ils le trouvent, il y a des frais de recherche, ou ils deviennent partenaires."

Des dizaines de manœuvres d'acte impliquant Doran, Longobardi, Marcus et Davis ont donné lieu à des litiges, dont une grande partie est toujours en cours. Deux affaires récentes témoignent des importantes sommes d'argent en jeu dans ces transactions et de la part que les opérateurs immobiliers peuvent siphonner.

En 2019, Davis a racheté les intérêts d'un brownstone de Bedford-Stuyvesant après avoir accepté de payer à ses cinq héritiers apparents au moins 448,500 20 $ pour chacune de leurs participations de 100 % dans la propriété, selon les actes de la ville. Trois jours après avoir obtenu le dernier de ces intérêts, lui permettant de revendiquer 880,000% de la propriété, la société de Davis a vendu les actions pour XNUMX XNUMX $ à une autre société, soit près du double du montant promis aux héritiers dans les documents déposés.

Et au moins un de ces héritiers, Leonard Pressley, allègue que Davis ne lui a versé que 15,000 10,000 $, une petite fraction de ce qu'il lui avait promis. Davis affirme qu'il l'a payé beaucoup plus, mais n'en a pas fourni la preuve à THE CITY, malgré sa promesse de le faire. Davis a également affirmé qu'il n'avait gagné qu'environ XNUMX XNUMX $ sur l'accord, affirmant que la société de titre avait inscrit des prix de vente anormalement bas dans les registres des actes de la ville.

En 2017, Longobardi et Doran, par l'intermédiaire d'une société associée, ont payé 275,000 1978 $ à une autre société pour la moitié de la propriété d'une maison en rangée de Crown Heights dans un quartier historique. La maison avait été achetée en 150,000 et laissée à six héritiers, dont trois avaient vendu leurs actions à cette société distincte pour un total de 2019 30,000 $. En XNUMX, Longobardi et Doran ont payé XNUMX XNUMX $ à un quatrième héritier pour sa part de la propriété, portant la propriété des investisseurs aux deux tiers de la maison. Deux sœurs, qui vivent toutes deux hors de l'État, possèdent l'autre tiers.

Après une bataille judiciaire, les parties ont déterminé que la maison devait être mise sur le marché pour un montant initial de 2 millions de dollars, conformément à un règlement de mars 2023. S'il se vend pour cela, Longobardi et Doran pourraient gagner 1.3 million de dollars avant frais, soit 995,000 1.1 dollars de plus que ce qu'ils ont dépensé pour l'achat. (Dans un communiqué, les hommes d'affaires ont noté que l'offre la plus élevée reçue était de XNUMX million de dollars, ce qui réduisait considérablement leurs revenus potentiels.)

Bien que le modèle commercial des opérateurs immobiliers soit légal, diverses autorités ont examiné leurs transactions au fil des ans et au moins un résident a accusé Davis de fraude pure et simple. Davis a nié et rejeté ces allégations de fraude devant le tribunal, après que son accusateur, un ancien propriétaire de la maison de Crown Heights, n'ait pas réussi à s'opposer à sa requête en rejet.

En 2017, un juge du Brooklyn Surrogate Court a annulé deux achats d'actes sur une propriété de Bedford-Stuyvesant que Davis, Doran et Longobardi avaient achetée après que l'administrateur public du comté eut posé des questions sur les deux héritiers qu'ils prétendaient avoir trouvés. Dans une déclaration conjointe formulée par Doran, Longobardi et Marcus, le trio a déclaré avoir accepté d'annuler les actes et d'avoir perdu de l'argent sur la propriété après l'identification du seul héritier le plus proche.

En 2020, le ministère des Finances de la ville, qui signale les transactions d'actes qu'il juge suspectes, a rejeté quatre des achats d'actes de Davis, affirmant qu'ils nécessitaient un "examen plus approfondi". Davis a poursuivi l'agence, citant un échange de courrier électronique prolongé avec un enquêteur du bureau du shérif de New York dans lequel Davis a déclaré que si l'on "peut ressentir mon type de transactions, c'est sinistre, aucune n'est illégale". Après que le département n'ait pas réussi à s'opposer à la requête ou à se présenter pour une plaidoirie, un juge a ordonné à l'agence d'enregistrer les actes. Le ministère des Finances a refusé de commenter, citant le litige.

Alors qu'il effectuait des recherches il y a deux mois, Ben Carlos Thypin, PDG de la société de conseil en investissement immobilier Quantierra, est tombé sur plusieurs achats d'actes impliquant Davis, Doran, Longobardi et Marcus, dont certains, selon lui, ont été vendus à des prix inhabituellement bas. Il a alerté le bureau du procureur général de New York et THE CITY de ces achats avec une feuille de calcul qui comprenait 26 propriétés à Brooklyn et dans le Queens.

"S'il n'y avait eu qu'un seul achat aux héritiers pour un prix très bas, je l'aurais simplement rejeté comme un transfert intra-familial, mais une fois que j'ai vu qu'ils avaient acheté des dizaines de propriétés à des prix aussi bas et certaines de ces transactions avaient déjà déclenché un litige, j'ai pensé que je devrais informer le bureau du procureur général de la tendance », a déclaré Thypin. «À mon avis, ces vendeurs se sont fait arnaquer à un degré tel que, que ce qui se passe soit légal ou non, des transactions comme celles-ci reflètent mal la grande majorité de mes collègues professionnels de l'immobilier qui n'y participeraient jamais, ainsi que le tribunal et le greffier. systèmes pour leur permettre de se produire.

Dans un e-mail, un porte-parole du procureur général de New York, Letitia James, a déclaré: "Nous avons reçu la plainte et l'examinons."

Le sénateur d'État Zellnor Myrie (D-Brooklyn), dont le district comprend plusieurs quartiers où les achats d'actes des hommes d'affaires sont concentrés, a déclaré que lui et ses collègues de la législature devaient "réprimer ces pratiques et indiquer clairement que New York se battra férocement pour nos plus vulnérables.

"Les mauvais acteurs ont systématiquement utilisé notre système actuel pour priver les Noirs et les Bruns de la richesse générationnelle avec peu ou pas de conséquences et nous ne devrions plus accepter cela", a déclaré Myrie.

"J'ai gagné beaucoup d'argent avec New York"

Eddie Doran a grandi dans une famille irlandaise à Sunset Park, Brooklyn. Il a dit qu'il avait commencé à se concentrer sur l'achat d'actions fractionnées il y a plus de 20 ans, après avoir lu des articles sur la façon dont les enfants des baby-boomers étaient prêts à obtenir une manne d'héritage massive - et pourraient être disposés à vendre leurs actions.

Au début, il ne pouvait se permettre d'acheter des maisons que dans des quartiers fortement noirs comme Fort Greene, Bedford-Stuyvesant et East New York, même s'il se demandait parfois pourquoi il était là.

"J'étais le seul enfoiré blanc à me promener en 1999 à Bed-Stuy", a déclaré Doran lors d'un appel téléphonique, se souvenant des moments où un policier a arrêté sa voiture et s'est demandé s'il était là pour de la drogue. "J'ai dit:" Non, je regarde les propriétés. Il a dit: 'Tu es un putain de stupide.' "

En réfléchissant à l'échange, Doran a observé qu'il n'était pas si stupide : « Écoutez, j'ai gagné beaucoup d'argent à New York », a-t-il dit.

Historiquement, les partitions ont nui aux familles noires qui possédaient des terres agricoles dans les zones rurales, un facteur clé de l'énorme écart de richesse raciale de l'Amérique. La propriété est une source importante de création de richesse familiale qui peut être transmise de génération en génération, mais l'utilisation et l'abus des cloisons, entre autres facteurs, ont contribué à alimenter une différence marquée dans les taux de propriété entre les familles blanches et noires.

Dans une interview avec THE CITY, Doran a offert un jeu par jeu de la façon dont il travaille ses offres. Il commence généralement par passer au peigne fin les registres de propriété, en examinant attentivement tout ce qui n'a pas changé de mains ou n'a pas été refinancé depuis quelques décennies. Il cherchera des héritiers et paiera des recherches généalogiques pour étoffer l'arbre généalogique. Puis il passe à l'action, appelant et ralliant les membres de sa famille.

Il leur dit : « 'Si je m'implique, je vais te déchirer le cul' », a-t-il dit. «                                                                ... Tu sais, réglons-nous.'"

Selon l'estimation de Doran, les propriétés appartenant à des propriétaires noirs ont tendance à être de meilleurs paris pour l'investissement car elles sont pleines de capitaux propres.

« Une famille blanche, ils prennent la tirelire [quand ils] ont besoin de vacances, besoin d'une voiture, mon garçon se marie, comme ça, non ? Vous prenez la tirelire, refinancez, refinancez », a-t-il déclaré. "Une femme noire paierait simplement ses factures et vivrait là-bas avec la famille."

Earl Davis, l'associé de Doran, qui est noir et de Crown Heights, a fait valoir que leur entreprise favorise fréquemment la cause de l'équité raciale.

"Nous aidons plus de personnes que le public ne le pense évidemment", a-t-il déclaré lors d'un appel téléphonique, notant que de nombreux héritiers auxquels lui et ses partenaires achètent sont des personnes de couleur à faible revenu, qui ont droit à l'équité des propriétés familiales mais n'ont pas les connaissances ou les moyens financiers pour y accéder.

« Nous pouvons les appeler. Ils peuvent être dans une très mauvaise situation financière et cet argent, vous savez, [peut] les aider à trouver un appartement ou à sortir leur voiture de la cour de remorquage », a-t-il déclaré. "Ou cela les a aidés d'une manière qu'ils n'auraient jamais imaginée parce qu'ils ne savent rien de ce qui s'est passé il y a 20 ans."

Leonard Pressley, un agent de sécurité scolaire à la retraite de Caroline du Nord, a déclaré qu'il attendait toujours toute l'aide que Davis lui avait promise.

En 2019, après la mort du père de Pressley, propriétaire à Bedford-Stuyvesant, Davis a approché Pressley, deux de ses demi-frères et deux autres héritiers pour leurs intérêts dans le brownstone.

Pressley, qui vivait auparavant au troisième étage au-dessus de son père, avait une certaine nostalgie pour la maison. Il se souvenait d'avoir apporté des lasagnes ou du chou vert en bas pour qu'ils les partagent, et d'avoir écouté son père, un ancien ouvrier d'usine automobile, jouer son disque préféré, "The Dock of The Bay" d'Otis Redding.

Mais en 2019, deux ans après le décès de son père, la maison était devenue un véritable casse-tête. Pressley avait déménagé en Caroline du Nord. Il ne voulait pas s'occuper des locataires et des factures de gaz à des milliers de kilomètres. Et Davis a facilité la vente.

Davis a payé son billet d'avion vers le nord, a déclaré Pressley. Lorsqu'il a atterri à l'aéroport de Newark, une voiture noire l'attendait et l'a emmené dans un bureau à Brooklyn, où il a rencontré Davis et signé plusieurs papiers le 15 novembre 2019.

Pressley a déclaré à THE CITY qu'il pensait initialement qu'il allait recevoir 300,000 325,000 $, mais des documents juridiques indiquent que Davis aurait peut-être accepté de lui payer jusqu'à 150,000 20 $. Ce jour-là, Davis a signé un prêt et un billet à ordre stipulant que Davis et deux sociétés affiliées à Davis étaient censées payer à Pressley 175,000 XNUMX $, selon un procès que le retraité a déposé plus tard. Le même jour, Davis a également signé un acte de vente transférant les XNUMX% hérités de Pressley de la propriété à une société listant la même adresse qu'une autre société Davis pour XNUMX XNUMX $, selon les archives de la ville.

Au cours des deux mois précédant leur rencontre, l'entrepreneur immobilier avait également obtenu des transferts d'actes de la part de deux des demi-frères de Pressley et de deux autres cohéritiers apparents, leur promettant un total d'au moins 273,500 100 $, selon les registres des actes de la ville. Avec la signature de Pressley, Davis revendiquait désormais la propriété à XNUMX% de la maison.

Trois jours plus tard, le 18 novembre, à l'insu de Pressley, la société de Davis a vendu la pierre brune à une autre société pour 880,000 XNUMX $, soit près du double de ce qu'il était censé payer aux héritiers de la maison, selon les registres de vente d'actes publics de Davis.

Davis n'a pas montré la même rapidité à rembourser à Pressley ce qu'il devait, selon un procès que le retraité de Caroline du Nord intenterait plus tard.

L'année suivante, le 15 mai 2020, Davis était censé verser à Pressley un paiement forfaitaire de 50,000 15,000 $ sur le billet à ordre, selon la poursuite que le retraité a déposée plus tard. Cette date allait et venait, a déclaré Pressley, alors il a appelé Davis et lui a demandé son argent. Environ sept jours après la date limite, Davis lui a finalement envoyé XNUMX XNUMX $, selon le procès.

« Il a dit : 'Oh, ne t'inquiète pas pour ça. Je vais [to] vous donner ceci. Je vais t'envoyer ça maintenant, et ensuite je me rattraperai. J'ai commencé à l'appeler. Il a cessé de prendre mes appels téléphoniques », se souvient Pressley.

Après cela, a déclaré Pressley, Davis ne l'a plus jamais payé.

"La seule chose que fait M. Davis est d'essayer de se remplir les poches", a déclaré Pressley. "S'il peut profiter de gens qui ne savent pas, que ce soit sa race ou pas sa race ou quoi que ce soit, s'il peut s'en tirer, alors c'est ce qu'il va faire."

Lors d'un appel téléphonique, Davis a affirmé qu'il n'avait gagné que «probablement 10,000 XNUMX $» sur l'accord de brownstone, arguant qu'il avait payé plus d'argent aux héritiers que ce qui était indiqué sur les registres de paiement de l'acte et blâmant les sociétés de titres pour ce qu'il prétendait être des prix de vente errants indiqués dans les documents d'acte.

Davis a d'abord reconnu à THE CITY qu'il devait de l'argent à Pressley sans entrer dans des chiffres précis, mais lors d'un appel téléphonique ultérieur, Davis a déclaré que Pressely "mentait" sur le montant qu'il avait reçu et a affirmé qu'il lui avait payé "environ 100,000 XNUMX $ sinon plus". ”

« Je vais vous fournir la preuve qu'il a reçu plus de 15,000 15,000 $, d'accord ? Bien plus de XNUMX XNUMX $ », a déclaré Davis. Davis n'a jamais fourni de telles preuves.

Pressley a déclaré qu'il attendait toujours son argent.

En 2021, après que Pressley a intenté une action en justice, un juge a ordonné à Davis de payer à Pressley plus de 145,000 XNUMX $ pour le reste du billet à ordre qu'il lui devait plus les frais, mais le retraité dit qu'il n'a pas été en mesure d'obtenir l'argent de Davis. À la fin de l'année dernière, son avocat a déposé une requête pour que le tribunal juge Davis coupable d'outrage, citant son prétendu défaut de paiement.

"J'aurais dû savoir que quelque chose n'allait pas parce qu'il était assis à table en disant:" Je vais te payer, je vais payer, je vais te payer. Je vais payer », se souvient Pressley. "Et ça semblait plutôt drôle à l'époque que tu sois assis ici et que tu continues à dire ça si, en fait, tu allais me payer."

Réformes progressives

K. Scott Kohanowski, directeur de la Homeowner Stability Initiative du City Bar Justice Center, une filiale de la New York City Bar Association, a travaillé avec des dizaines d'avocats et de résidents confrontés à des cas de partage au cours des dernières années. Il a qualifié cette pratique de «prédatrice par nature».

"Cela oblige les gens à quitter les maisons dans lesquelles ils ont vécu toute leur vie", a déclaré Kohanowski. "Cela aspire la richesse de ces communautés, une richesse qui a été accumulée au fil des générations, et en particulier dans les communautés noires, car tant de familles afro-américaines détiennent leur richesse familiale dans des maisons."

En 2019, après une enquête de NY1, les législateurs de l'État ont adopté un projet de loi visant à offrir davantage de protections aux héritiers pris dans des batailles judiciaires concernant des biens immobiliers cloisonnés. L'ancien gouverneur Andrew Cuomo a signé le projet de loi, connu sous le nom de loi uniforme sur le partage des biens des héritiers, en décembre 2019.

En vertu de la loi, les héritiers qui vivent dans la propriété ont priorité sur les autres parties pour acheter les parts des autres actionnaires. Le tribunal doit examiner comment tout intérêt partiel tardif a été acquis. Et s'il est déterminé que la propriété doit être vendue, ce serait par l'intermédiaire d'un courtier tiers nommé par le tribunal.

"Le but est de décourager le démembrement de capital et de s'assurer que toute richesse détenue dans ces propriétés familiales est en sécurité au sein de la famille", a déclaré Kohanowski.

Étant donné que la pandémie a interrompu les opérations judiciaires en personne peu de temps après l'entrée en vigueur de la loi et que de nombreuses conférences de règlement ne sont pas encore terminées, il est trop tôt pour dire dans quelle mesure la loi fonctionne.

Dans un communiqué, le sénateur d'État Brad Hoylman-Sigal (D - Manhattan), parrain de la loi de 2019, a déclaré qu'il était prêt à "affiner et améliorer la loi dans un avenir proche".

Mais les experts juridiques et les législateurs disent que davantage pourrait être fait.

Christopher Fasano, un avocat senior de Mobilization for Justice, une organisation à but non lucratif de services juridiques, a appelé la législature de l'État à adopter la loi sur la protection des consommateurs et des petites entreprises, un projet de loi en attente dirigé par le sénateur d'État Leroy Comrie (D - Queens), qui renforcer les lois de New York contre les pratiques commerciales trompeuses. Si les propriétaires ne connaissent pas leurs droits, ou si un investisseur profite d'une maîtrise limitée de l'anglais, cela pourrait être considéré comme injuste ou abusif, a déclaré Fasano.

"Ces cas de partition sont un bon exemple de la raison pour laquelle New York a désespérément besoin de cette loi", a-t-il déclaré.

"Je sais que j'ai beaucoup perdu"

Il y a quatre ans, Eddie Doran et Jonathan Marcus se sont présentés à la porte de Raymond Smith à Raleigh, en Caroline du Nord, et lui ont fait une proposition concernant la maison de son frère Aston, à 500 miles de Brooklyn.

Leur timing était bon.

Après la mort de leur mère en 2015, Raymond et son frère Aston étaient tombés dans une querelle familiale amère. Leur mère avait choisi Aston pour être l'exécuteur testamentaire de sa succession, passant au-dessus de Raymond, son fils aîné.

"Il s'est fâché parce qu'il est allé devant les tribunaux, à l'homologation, et leur a dit qu'il voulait être responsable parce qu'il est plus âgé", se souvient Aston Smith. « Et il lui a dit, non, ils ont spécifiquement mis dans le testament que personne ne doit être responsable sauf moi à moins que je ne sois mort. Et il est devenu vraiment fou.

Raymond Smith a nié être bouleversé d'avoir été ignoré et a affirmé qu'il avait commencé à se retourner contre son frère après qu'il ne lui avait pas donné sa part légitime du produit des obligations d'épargne de sa mère.

"Je l'ai appelé, lui et sa femme, et j'ai dit:" Vous [êtes] tous les deux deux voleurs et un menteur ", a déclaré Raymond Smith.

Maintenant, Marcus et Doran étaient chez lui avec de nouvelles informations qui ne feraient qu'attiser ces tensions et leur ouvriraient la voie pour tirer profit de la valeur nette de la propriété.

En parcourant les actes un jour, Marcus avait repéré un dépôt d'acte d'Aston Smith et Deborah Thomas en 2018. Dans celui-ci, le jeune frère et sa femme tentaient de transférer les parts de la maison de sa mère décédée à eux-mêmes, sans mentionner Raymond, qui par le testament de leur mère avait droit à 50% de ses biens immobiliers, dont 16.66% de la maison d'Aston Smith.

Aston Smith a déclaré qu'il n'avait nommé sa mère copropriétaire de la maison qu'à titre de garantie.

« J'ai acheté la maison et la seule raison pour laquelle le nom de ma mère [est] dessus [était] au cas où quelque chose m'arriverait, elle serait responsable », se souvient-il.

Les archives de la ville montrent que Smith a acheté l'acte de propriété de la maison à son ancien propriétaire en 1995 et y a apposé le nom de sa mère quatre ans plus tard. Selon Raymond, Aston y vivait à l'origine avec son ex-femme.

Raymond Smith a déclaré qu'il n'avait jamais vécu dans la maison et qu'il n'y avait jamais investi de fonds propres. Mais il a affirmé que sa mère l'avait fait, alors lorsque les investisseurs l'ont informé du transfert de l'acte de propriété de son frère, il a eu l'impression d'être à nouveau trompé.

Les négociations pour les actions de Raymond ont été faciles, se souvient Marcus.

"Il a essentiellement dit:" Proposez une offre. Parlons de l'offre. Je suis heureux de vous vendre mes intérêts. C'est comme ça que ça s'est passé. C'est presque tous les détails sanglants. Il n'y a rien de fou dans l'histoire. »

Raymond a dit qu'il n'avait pas pesé la qualité de l'offre.

"Je n'ai pas pensé à quel point c'était bon ou mauvais", se souvient le frère aîné. « J'ai dit : 'Eh bien, puisqu'il a essayé de me voler, je peux en tirer quelques dollars. Laissez quelqu'un d'autre prendre le mal de tête et le combattre. Tout ce qu'ils obtiennent est bien. S'ils obtiennent quelque chose, c'est bon. S'ils n'obtiennent rien, c'est leur choix.

En novembre, Raymond Smith a officiellement cédé ses actions à Marcus, Doran et Longobardi pour 65,000 XNUMX $. Trois mois plus tard, le trio a déposé une action en partage devant le tribunal, demandant à un juge de vendre la maison familiale.

Bientôt, selon Deborah Thomas, le comportement des hommes d'affaires frôle le harcèlement.

Les spéculateurs ont mis des pancartes sur leur propriété disant aux locataires de retenir le loyer – une tactique que Doran avait utilisée au moins une autre propriété – et ont tenté de changer une serrure sur une porte de la maison.

Doran a nié avoir harcelé le couple. Il a dit qu'aller voir les locataires était parfaitement raisonnable, car ils étaient, comme il le disait, « nos locataires, pas leurs locataires », puisqu'il possédait en partie la propriété.

Gail Cromer, l'avocate de Smith et Thomas, a déclaré qu'elle avait fait de son mieux pour négocier, mais comme la famille voulait rester dans leur maison, ses options étaient limitées.

«Ils ne peuvent pas vraiment les expulser. Mais ils pourraient forcer une vente, non ? » se souvient-elle. "Et donc cela pourrait signifier les expulser."

Pour sauver la famille d'un litige sans fin, Cromer a négocié un règlement avec les hommes d'affaires pour vendre leur part pour 235,000 XNUMX $, plus de trois fois ce que Marcus, Doran et Longobardi avaient payé à Raymond Smith.

Thomas se souvient d'être allé au bureau de l'avocat des investisseurs sur Court Street, dans le centre-ville de Brooklyn, où ils ont dû signer les documents de transfert. Doran, Longobardi et Marcus étaient là, se souvient-elle, tout souriants.

"C'est ce qu'ils font dans la vie", a déclaré Thomas. «Mon mari a travaillé dur toute sa vie et a payé ses propriétés, et quelqu'un entre, se présente devant un tribunal, voit qui possède quoi et essaie simplement de passer par les héritiers des personnes qui possèdent des biens. Ils n'achètent rien, ils le volent.

Raymond Smith a déclaré qu'il n'avait jamais entendu parler du montant exact que les investisseurs avaient gagné avec ses anciennes actions.

"Je sais que j'ai beaucoup perdu", a déclaré le frère aîné. "Mais je veux juste [ed] pour en finir. Laissez quelqu'un aller se battre avec Aston, et tout ce qu'il peut tirer de lui, laissez-le le faire.

Marcus considère l'accord comme une autre forme de service public pour lui et ses partenaires.

"Je pense que les choses se sont terminées de manière très juste", a-t-il déclaré. "Je pense que tout le monde - et j'inclus le frère de Raymond et sa femme - tout le monde gagne."

"De tout le monde ici, ils se sont le plus comportés comme un bandit", a ajouté Marcus plus tard, faisant référence au couple de retraités. "Et ils devraient nous envoyer des fleurs pour être si gentils avec eux."

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