Nueva York, NY, EE.UU. – 19 de agosto de 2021: Señal que indica la ubicación de Elliott Houses en W 25th St., un desarrollo de NYCHA. (Shutterstock)

Por Natalie Rash, Gotham Gazette

El presidente y director ejecutivo de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA, por sus siglas en inglés), Greg Russ, habló extensamente el jueves por la mañana sobre el Fideicomiso de Preservación de Vivienda Pública de la Ciudad de Nueva York recientemente aprobado, que promete un nuevo mecanismo de recaudación de fondos para ayudar a reparar 25,000 unidades de vivienda dentro de la cartera de NYCHA, y cómo figura en el panorama más amplio de los esfuerzos que se realizan para rescatar las viviendas públicas en ruinas de la ciudad.

El evento, parte de la serie CityLaw organizada por la Facultad de Derecho de Nueva York, contó con una introducción de Ross Sandler, profesor de derecho y director del Centro de Derecho de la Ciudad de Nueva York de la facultad, y también contó con preguntas de Anthony Crowell, decano y presidente de la Facultad de Derecho de Nueva York. Facultad de Derecho, y otros participantes.

“Hoy es una gran victoria para todos los neoyorquinos que llaman hogar a NYCHA”, dijo la gobernadora Kathy Hochul el mes pasado. sobre la firma de la factura, lo que hizo en un evento de celebración en Brooklyn al que asistieron el alcalde Eric Adams, Russ, legisladores estatales y municipales, y otros. “Esta legislación desbloqueará fondos federales adicionales y generará miles de millones de dólares en renovaciones, después de décadas de desinversión federal, y proporcionará mejoras críticas para 25,000 apartamentos en desarrollos de NYCHA en toda la ciudad”.

“Este es un día trascendental en la historia de la vivienda pública en la Ciudad de Nueva York y en todo el país…”, dijo Russ en la firma del proyecto de ley. “El fideicomiso le da a NYCHA la capacidad de recaudar miles de millones de dólares en fondos de capital para invertirlos en sus propiedades y brinda a los residentes una verdadera voz en el futuro de sus hogares”.

El alcalde Adams ha citado la aprobación del proyecto de ley estatal que crea el fideicomiso como una de las principales victorias iniciales de su mandato, que comenzó a principios de este año. La legislación se estancó en los últimos dos años y fue actualizada por los patrocinadores del proyecto de ley, el asambleísta Steve Cymbrowitz y la senadora Julia Salazar, ambos demócratas de Brooklyn, después de los aportes de muchas partes interesadas, como parte del camino hacia la aprobación.

También en junio, el alcalde Adams también anunció que la transformación de NYCHA sería uno de los cinco pilares principales descritos en el nuevo Plan “Viviendo a Nuestros Vecinos”. Partes de ese pilar incluyen amplificar las voces de los residentes, mejorar los sistemas de mantenimiento, optimizar los servicios para residentes para reducir las cargas administrativas y recapitalizar 62,000 unidades de viviendas de NYCHA para 2028.

Fundado como un programa de vivienda de la era de la Gran Depresión en 1934, NYCHA se creó para ayudar a aliviar las presiones de la crisis de vivienda en ese momento, y se considera una de las primeras agencias de los Estados Unidos en brindar a los residentes viviendas asequibles y financiadas con fondos públicos. La iniciativa también se produjo antes de la Ley de Vivienda de 1937, que otorgó subsidios federales a las agencias locales de vivienda para mejorar la calidad de la vivienda y las condiciones de vida de las familias de bajos ingresos en todo el país.

Con el tiempo, el apoyo federal para NYCHA se ha vuelto escaso, y el estado y la ciudad no han compensado la diferencia, y las condiciones de las viviendas públicas de la ciudad de Nueva York se han deteriorado hasta convertirse en lo que se estima en un retraso de $40 mil millones en reparaciones capitales para asegurar los 162,000 apartamentos. hogar de más de 400,000 neoyorquinos se encuentran en buen estado. NYCHA también ha sido el hogar de una mala gestión desenfrenada y una falta de propiedad por parte de los funcionarios electos que a menudo ven a la autoridad pública como una patata caliente política.

“NYCHA es un excelente ejemplo de lo que sucede cuando construyes una propiedad realmente sólida, una que al principio está bien diseñada y ofrece buenos servicios, y luego pasas 60 años sin invertir mucho en ella”, dijo Russ, quien fue designado a su puesto al frente de NYCHA en 2019 por el entonces alcalde de la ciudad de Nueva York, Bill de Blasio, poco después de que se estableciera un nuevo monitor federal de NYCHA debido a las fallas de la autoridad en la exposición infantil al plomo y otros problemas. “Es una de las razones por las que nuestro estado actual de vivienda pública es tan grave; que no ha habido esta inversión regular en bienes raíces y los bienes inmuebles de vivienda pública. Y eso ha sido un problema, no solo en Nueva York, sino en todo el país”.

Se promete que el nuevo fideicomiso permitirá la inversión de miles de millones de dólares para restablecer la estabilidad de las propiedades participantes de NYCHA a través de los fondos recaudados mediante la emisión de bonos y el capital resultante para el mantenimiento, las renovaciones y las mejoras de las propiedades. Las reparaciones combatirán problemas de salud, seguridad y calidad de vida básica como plomo, asbesto y moho, sistemas de calefacción y ascensores rotos, y más.

De acuerdo con la ley estatal que permite su creación, el fideicomiso permitirá que los residentes tengan la capacidad de votar si desean participar en el programa de fideicomiso o no, así como también podrán participar en futuras elecciones de la junta y selecciones de miembros. Los residentes también deben ser incluidos en los procesos de toma de decisiones por los cuales los proveedores completarán las renovaciones en los desarrollos, parte de la promesa de la legislación de brindar más transparencia en todo el proceso de reparación de viviendas de NYCHA.

Russ dijo que el “esfuerzo doble” para reconstruir NYCHA como institución y sus apartamentos componentes también es importante porque ayudará a crear oportunidades de trabajo y capacitación laboral, además de permitir que los residentes tengan tiempo para concentrarse en otras cosas además de las cargas de mantenimiento y vivienda en ruinas.

“Una de las cosas de tener unidades en la condición que tenemos es que les roba a los miembros individuales de la familia y a otros la oportunidad de tomar parte de la energía que necesitan para sobrevivir en esa unidad y luego reenfocarla en su propio camino”, Russ dijo, enfatizando que el trabajo para renovar y mantener las unidades existentes de NYCHA creará el espacio para que las familias se cuiden a sí mismas en unidades habitables y sin concesiones.

Durante la parte de preguntas y respuestas del evento en línea, un asistente le preguntó a Russ sobre el cronograma esperado de implementación del fideicomiso, cuándo entrará en acción su junta y cuándo comenzarán las renovaciones en las unidades.

Dentro de los próximos tres a seis meses, Russ dijo que todos los residentes de NYCHA pueden esperar recibir copias impresas de la información básica sobre el fideicomiso, junto con una copia de la legislación misma. Los residentes también recibirán información sobre la votación para decidir si sus propiedades participarán en la programación del fideicomiso para acceder a capital para reparaciones, según lo exige la ley.

Russ dijo que también espera tener más información disponible dentro del mismo período para el proceso de elección de la junta fiduciaria, que estará compuesta por nueve miembros en total, cinco designados a través de NYCHA y cuatro por el gobierno de la ciudad.

Se espera que las reparaciones y rehabilitación de las propiedades de NYCHA que participan en el programa de fideicomiso comiencen en 2024, aunque Russ dijo que podrían comenzar a fines de 2023.

Otro asistente preguntó si habrá aumentos de alquiler junto con los cambios, pero Russ dijo que la fórmula de alquiler para la elegibilidad de NYCHA seguirá siendo la misma, lo que significa que los residentes seguirán pagando no más del 30 % de sus ingresos ajustados para el alquiler. y que los apartamentos seguirán estando restringidos a residentes de bajos ingresos.

Aún así, Russ dijo que es probable que se realicen ajustes de alquiler en algunos casos para unidades que pagan tarifas fijas por varias razones, pero que NYCHA quiere asegurarse de que los cambios sean modestos. “No estamos buscando golpear a la gente con grandes aumentos de alquiler de ninguna forma”, dijo.

Crowell luego se unió a Russ para continuar el debate, incluso sobre los desafíos a largo plazo que NYCHA ha enfrentado con respecto a la financiación.

“Hemos descapitalizado este programa y lo hemos sobrerregulado de alguna manera... Y creo que esas dos cosas juntas, la falta de capital y la falta de flexibilidad, han hecho que el programa sea realmente difícil de administrar y han contribuido en gran medida a donde estamos hoy. , en esta ciudad y en otras ciudades del país”, dijo Russ sobre la falta de inversión que enfrentó NYCHA a lo largo de los años.

Crowell también le preguntó a Russ qué compromisos adicionales verá la administración actual y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) federal para continuar preservando las instituciones de vivienda pública como NYCHA.

Russ reconoció que HUD ayudó a respaldar el proceso de aprobación del fideicomiso enviando cartas a la Asamblea Estatal y al Senado, lo que calificó de "sin precedentes" y algo que nunca había visto hacer en el departamento.

Pero, al observar un enfoque nacional para los programas de vivienda pública, Russ dijo que la administración actual del país debe abordar el cambio hacia carteras de vales basadas en proyectos que está ocurriendo y cómo los programas se verán afectados por las próximas elecciones.

“A corto plazo, tendríamos que pensar en qué tipo de inversiones podrían hacerse en esos presupuestos que podrían aprobarse antes de que tengamos un nuevo grupo congresional con el que lidiar”, dijo, en alusión a las próximas elecciones congresionales que determinar si los demócratas pueden mantener sus escasas mayorías en el Senado y la Cámara.

Aún así, Russ dijo que él y el resto de la agencia esperan oportunidades futuras para continuar trabajando con HUD y otras agencias gubernamentales.

Sandler cerró la conversación llamando la atención sobre una reunión anterior de la Comisión de Presupuesto de Ciudadanos a la que había asistido, donde Russ habló sobre la futura prosperidad de NYCHA y su objetivo de restaurar la confianza en la institución.

“Su objetivo era este: ¿se puede creer en NYCHA? Y creo que la transparencia y la conversación como esta son extremadamente útiles para que eso suceda”, dijo Sandler. “Y si puede hacer que la gente crea lo que dice NYCHA, entonces habrá logrado mucho y habrá hecho de esta una ciudad mejor”.

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