¿Quiere vender su casa por dinero en efectivo? Leé esto primero.

¿Quiere vender su casa por dinero en efectivo? Leé esto primero.

Los compradores de viviendas en efectivo como la compañía "We Buy Ugly Houses" pueden ofrecer una venta rápida y conveniente a los propietarios de viviendas. Esto es lo que los expertos dicen que debe saber sobre la interacción con estas empresas.

by Byard Duncan y anjeanette damon, ProPública

Has visto los anuncios en tu vecindario. Han aparecido en tu televisor y han activado tu teléfono en horas extrañas. Los eslóganes y los números de teléfono pueden cambiar, pero el discurso es el mismo: “Compramos casas por dinero en efectivo”.

Miles de inversionistas de bienes raíces en todo el país usan una variedad de técnicas para encontrar vendedores potenciales y planificar su próximo trato.

Una investigación reciente de ProPublica analizó cómo HomeVestors of America, uno de los líderes de la industria de remodelación de casas, enseña a sus franquiciados a buscar personas en "situaciones feas". (En un comunicado, la compañía dijo que no se dirige a los vendedores vulnerables y señaló una tasa de satisfacción del vendedor del 96% calculada internamente).

En el curso de nuestro informe, entrevistamos a docenas de expertos, abogados, defensores, vendedores e inversores para comprender mejor el mundo de la compra de viviendas en efectivo. Esto es lo que dicen que debe saber para obtener la mayor cantidad de dinero para su hogar.

¿Por qué los compradores de viviendas en efectivo me publicitan?

Hay muchas razones por las que un comprador de vivienda en efectivo podría anunciarle. Es posible que viva en un vecindario que tiene un alto porcentaje de propietarios con mucho capital, lo que significa que no se quedaría sin agua con una hipoteca incluso si una compañía le pagara menos de lo que vale su casa. Los precios de las casas en el área pueden estar subiendo rápidamente, creando oportunidades para que los compradores en efectivo las arreglen y cambien para obtener una ganancia. Es posible que su información de contacto haya sido obtenida por una empresa que vende contactos a inversores inmobiliarios.

También es posible que lo hayan identificado como un vendedor motivado: alguien en una situación difícil que necesita dinero pronto. Nuestros informes muestran que algunos inversionistas de bienes raíces revisan los registros públicos en busca de señales de dificultades financieras, como ejecuciones hipotecarias, divorcios o avisos de defunción. Exploran los vecindarios en busca de signos de deterioro, como ventanas tapiadas o avisos de corte de agua. Y aprovechan las conexiones personales, con otros inversionistas, abogados, administradores de hogares de ancianos y otros, para ubicar propiedades en dificultades.

 

NO estoy interesado en vender. ¿Cómo hago para que dejen de anunciarme?

Si le proponen vender su casa y no quiere hacerlo, la solución más fácil es simplemente ignorar la solicitud: cuelgue el teléfono, recicle la postal, elimine el texto. Si las solicitudes siguen llegando, agregue su número al Registro No Llame de la Comisión Federal de Comercio.

Algunos compradores de vivienda en efectivo aún lo encontrarán. Es por eso que ciertos estados y ciudades han agregado protecciones adicionales. En Filadelfia, por ejemplo, los posibles compradores de bienes raíces que continúen molestando a los residentes después de que se les haya dicho que se detengan pueden ser multados. En Atlanta, una prohibición del "acoso comercial" impide que los inversores se comuniquen con los propietarios de viviendas durante seis meses después de que se rechacen sus propuestas iniciales.

En áreas sin estas leyes, los propietarios han presentado quejas ante la oficina del fiscal general del estado o la comisión de bienes raíces. Si estos funcionarios reciben quejas repetidas sobre una persona o empresa en particular, pueden investigar.

 

Podría estar interesado en vender. ¿Qué debo esperar si respondo a un anuncio?

Si responde, es muy probable que el inversionista o la empresa que está detrás del anuncio haga un seguimiento de inmediato. Pueden programar un recorrido por su hogar y hacer preguntas sobre su condición y sus circunstancias. Luego, pueden presentarle un contrato de compra y alentarlo a firmar en el acto.

Los expertos advierten a los propietarios que no se comprometan de inmediato. Antes de aceptar vender, dicen, es importante aprender tanto como sea posible sobre el valor de su casa.

“No firme nada de inmediato”, dijo Michael Froehlich, abogado gerente de la unidad de propiedad de vivienda y derechos del consumidor de Community Legal Services en Filadelfia. “Si alguien quiere que firmes algo ese día, es una gran bandera roja”.

 

¿Cómo puedo saber cuánto vale mi casa?

Para obtener un valor aproximado, busque su dirección en los mercados de bienes raíces en línea Zillow o Redfin. Sin embargo, estos precios no siempre son precisos: es posible que no tomen en cuenta la condición de la casa o las mejoras recientes. Use Zillow o Redfin para ver los precios de venta recientes de casas similares en su vecindario.

Si puede pagarlo, un tasador con licencia puede darle una estimación más precisa del valor de su casa. Eso generalmente cuesta entre $ 300 y $ 500, según el tamaño de su hogar, y puede demorar algunas semanas en programarse.

También puede pedirle a un agente de bienes raíces un análisis de mercado libre, dijo Grant Cody, director ejecutivo de la comisión de bienes raíces de Oklahoma, que regula la industria allí: en muchos casos, "se esforzarían al máximo y les encantaría ir a su casa". – o enviarle un correo electrónico al instante, en ese mismo momento y lugar”.

 

¿Cuál es la diferencia entre un agente de bienes raíces y un comprador de vivienda en efectivo?

Un agente de bienes raíces vende su casa a compradores y tiene una responsabilidad fiduciaria con usted; están obligados a tratar de obtener el mejor trato posible. Al agente se le paga un porcentaje del precio de venta de la casa. Y estás obligado por contrato a esa persona por un período, lo que significa que si vendes tu casa por ti mismo durante ese tiempo, aún tendrías que pagarle un porcentaje al agente.

Un comprador de vivienda en efectivo compra la casa o la "vende al por mayor" a otro inversionista para obtener una ganancia. Su argumento se trata principalmente de velocidad y conveniencia: pueden poner dinero rápidamente en su bolsillo, liberarlo del papeleo engorroso e incluso limpiar su hogar. A cambio, obtienen la propiedad con un descuento. Lo más probable es que reparen la casa y la cambien para obtener ganancias o la mantengan como una propiedad de alquiler; o pueden entrar en una "cesión de contrato", en la que el acuerdo en sí se entrega a otra parte por una tarifa.

 

¿Cuáles son los riesgos de ir con un comprador en efectivo en lugar de un agente de bienes raíces?

“Independientemente de la jurisdicción, los licenciatarios de bienes raíces tienen la obligación de actuar en el mejor interés de su cliente”, dijo Nick Rhoad, director ejecutivo de la Asociación de Oficiales de Leyes de Licencias de Bienes Raíces. Los agentes de bienes raíces están obligados por un código de ética que les exige dejar las cosas lo más claras posible, no tergiversar los hechos pertinentes y más.

Ese estándar no se aplica a los compradores en efectivo, que no siempre tienen que tener una licencia. Si bien la industria de compras en efectivo tiene un código de ética, la aplicación es irregular. Las leyes que rigen las transacciones de bienes raíces sin licencia son generalmente más nuevas y menos desarrolladas que las diseñadas para la actividad con licencia.

Nuestro informe muestra que algunos inversores inmobiliarios han sido acusados ​​de comportamiento engañoso y explotador. (Cuando se acusa a los agentes de bienes raíces de un comportamiento poco ético, una junta de licencias lo supervisa). La venta al por mayor, en particular, ha dejado a muchos vendedores consternados: las propiedades que cedieron por un precio terminaron siendo revendidas, con pocas o ninguna mejora, por mucho más. más.

¿Qué pasa si necesito dinero pero no quiero vender mi casa?

No te desanimes. Los propietarios de viviendas que enfrentan dificultades personales o financieras tienen una variedad de posibilidades para explorar.

Las opciones varían según el estado, pero aquí es donde los expertos recomiendan comenzar:

  • Obtenga ayuda del gobierno federal. El Fondo de Asistencia para Propietarios de Viviendas del Consejo Nacional de la Agencia Estatal de Vivienda, supervisado por el Departamento del Tesoro de EE. UU., ha asignado aproximadamente $10 mil millones para ayudar a los propietarios de viviendas que atraviesan dificultades financieras debido a la pandemia de COVID-19. El sitio web de NCSHA resume el programa y los mapas donde está abierto el fondo de asistencia (44 estados, al momento de escribir este artículo). También cuenta con un directorio de recursos del estado.
  • Encuentre un asesor local. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. patrocina agencias de asesoramiento sobre vivienda en todo el país. Estas agencias brindan asesoramiento gratuito sobre la prevención de ejecuciones hipotecarias y asesoramiento sobre personas sin hogar. Pueden cobrar una pequeña tarifa por servicios adicionales. Para encontrar recursos cerca de usted, visite el sitio web de HUD. También puede llamar al 888-995-4673 o descargar la aplicación de localización de recursos de la agencia para obtener ayuda en varios idiomas.
  • Consulte a una oficina de asistencia legal. Un buen lugar para comenzar es el directorio de oficinas locales de Legal Services Corporation. Una vez que se comunique con alguien, es importante ser paciente, dijo Lisa Sitkin, abogada principal del Proyecto de Ley Nacional de Vivienda. Las oficinas de asistencia legal generalmente están ocupadas y el proceso de admisión puede avanzar lentamente. Una vez que un abogado se comunique con usted, le pedirá información para diagnosticar la situación. Es importante tener “alguien que pueda analizar su situación de manera integral y brindarle una especie de consejo realista sobre los pasos que puede tomar”, dijo Sitkin.

Un comprador de casa en efectivo me dio un contrato de venta. ¿Cómo le doy sentido?

Lo que aparece, y lo que no aparece, en un contrato de venta varía ampliamente, según las leyes estatales y las preferencias del posible comprador. Pero hay algunos componentes importantes para entender.

  1. Divulgaciones: aunque las leyes varían según los estados, muchos inversionistas están de acuerdo en que es necesario revelar que tienen la intención de obtener ganancias comprando su casa por debajo del valor justo de mercado. Si el contrato dice que el comprador está pagando "por debajo de los precios de mercado para obtener una ganancia", o si dice que el comprador tiene la "opción de comercializar esta propiedad y asignar este acuerdo antes del cierre", eso significa que es posible que haya un mejor postor. allá.
  2. Un requisito de "título limpio": cualquier deuda que deba, incluidos gravámenes hipotecarios, facturas de agua vencidas, morosidad en el impuesto a la propiedad y más, se puede restar del precio final. Entonces, si la oferta es de $100,000, pero tiene $25,000 de retraso en facturas e impuestos atrasados, solo obtendrá $75,000.

Un informe de título cuesta entre $50 y $250 y puede brindarle una imagen más clara de las deudas ocultas que podrían deducirse en una venta.

  1. Disposiciones de cancelación: En muchos contratos mayoristas, el comprador se reserva el derecho exclusivo de cancelar el contrato. Preste atención a los derechos que solicita el comprador y a cuáles está renunciando.
  2. Otros costos inesperados: incluso si ha acordado un precio que parece justo, es importante revisar el contrato en letra pequeña sobre otros cargos que podrían afectar sus resultados. Los costos de cierre o los impuestos de transferencia a veces se deducen del precio de venta que ve en la página.
  3. Depósito de arras: en las transacciones inmobiliarias tradicionales, un depósito de arras muestra la seriedad del comprador con respecto a la compra. Si el comprador se retracta, el vendedor se queda con el depósito. Una regla general general es que el depósito debe ser igual al 1% del precio de compra. Los inversionistas tratan de poner la menor cantidad de dinero posible como garantía. Los contratos revisados ​​por ProPublica incluyeron depósitos tan bajos como $100 en un trato de $157,000. En tales casos, el comprador puede salir bajo fianza con consecuencias mínimas.
  4. Enturbiamiento de su título: busque un lenguaje que autorice a un comprador a enturbiar su título y dificultar la venta de la propiedad a otro comprador si su trato fracasa. Los inversionistas a menudo registrarán un "memorando de venta" en la propiedad como un medio para asegurarlo a usted en un contrato.

 

Firmé un contrato, pero estoy teniendo dudas. ¿Cuáles son mis opciones?

Nuestros informes demuestran lo difícil que puede ser para los vendedores retractarse de un contrato que luego deciden que es injusto. Como se mencionó, los inversionistas de bienes raíces a veces presentan memorandos de contrato que empañan el título de propiedad de un propietario y los presionan para cerrar el trato, incluso si han encontrado un postor mucho más alto.

Este comportamiento es depredador, según cuatro expertos en vivienda que entrevistamos, así como Charles Tassell, la oficina principal de operaciones de la Asociación Nacional de Inversionistas de Bienes Raíces. Pero, salvo prueba de fraude o abuso de ancianos, es legal. Si sospecha que lo que sucedió puede haber infringido una ley relacionada con una de esas prácticas, siga las instrucciones anteriores para obtener asistencia legal.

El resultado final, según Grant Cody de la comisión de bienes raíces de Oklahoma: los compradores en efectivo “no están en condiciones de hacer lo mejor para el consumidor. Están en posición de hacer lo que es mejor para ellos”.

A veces, lo que es mejor para ellos también es lo mejor para ti. Pero no siempre.


Mollie Simon contribuyó con la investigación.

Deje un comentario

Su dirección de correo electrónico no será publicada.